Achat maison

Bien expiré

VilleDournazac (87)

Surface139m²

Coût Total180 458€

Loyer Annuel11 940€

Rentabilité6.62%

Cashflow/mois-58€

Prix : 109 957 €

Surface : 139 m²

Prix au m² : 791,06 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 6

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 139 m², 6 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Terrain de 494 m², Travaux

Cette grande maison en pierre, composé à l'étage de 3 chambres, cuisine, salle de bain et salon donnant sur une terrasse et un jardin. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un garage, une cuisine d'été, et un appartement indépendant. L'ensemble est à rénover, et vous permettra de faire une splendide rénovation. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Dournazac

Département : Haute-Vienne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 87230

Coordonnées : 45.633320, 0.907710

Total : 180 458€

Prix d'acquisition : 109 957€

Travaux : 61 704€

Valeur du bien : 171 661€

Frais de notaire : 8 797€

Coût estimé : 8 797€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 139m²

Loyer prédit : 7.16€/m²/mois

Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois

Loyer total estimé : 995€/mois

Loyer annuel estimé : 11940€/an

Fourchette totale : 753€ - 1315€/mois

Fourchette annuelle : 9038€ - 15774€/an

Rentabilité brute :6.62%

Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.74%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :180 458€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,51€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.47%

Assurance emprunteur :52,63€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 953,15€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 696,33€

Coût de l'assurance :15 790,07€

Taxe foncière : 1 194,02€/an

Soit par mois : 99,50€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 995,02€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 052,65€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-57,63€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Consommation : 548 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 139 m²

Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 139 m²

Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 17 fenêtres

Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)

Raison: État 2/5 visible - sols vétustes nécessitant rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et électricité

Quantité: 1 salon

Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des équipements anciens et mise aux normes plomberie/électricité

Quantité: 12 m²

Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 704 €(444 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:5 504€
Isolation combles: 139 m² × 36€/m² = 5004€, Main d'œuvre: 500€
Chauffage:12 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
Menuiseries:18 700€
Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (installation incluse)
Revêtement sol chambres:3 000€
Parquet flottant: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Rénovation salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Rénovation salon:7 000€
Peinture: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Électricité: 50 m² × 100€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 500€
Rafraîchissement cuisine:3 000€
Rénovation cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (installation incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dournazac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 36 704€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois

Revenus locatifs annuels : 11 940 €/an

Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 183 €/an

Base de calcul : Emprunt de 180 458 € à 3.47% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 632 €/an

Calcul : 53 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 194 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 704 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 713 €

Revenus locatifs : +11 940 €

Charges déductibles : -69 713 €

Résultat foncier Année 1 : -57 772 €(Déficit de 57 772 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 36 372 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 009 €/an

Revenus locatifs : +11 940 €

Charges déductibles : -8 009 €

Résultat foncier Années 2+ : 3 932 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36372.47 € reporté.

Prix d'achat du bien : 109 957 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 71 472 €(65% de 109 957 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 599 €/an

Calcul : 71 472 € × 3,636% = 2 599 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	11 940 €	69 719 €	6 189 €	-57 778 €	21 400 €	36 378 €	36 378 €
2	12 179 €	7 852 €	6 026 €	4 327 €	-	-	32 051 €
3	12 423 €	7 683 €	5 858 €	4 739 €	-	-	27 312 €
4	12 671 €	7 509 €	5 683 €	5 162 €	-	-	22 149 €
5	12 924 €	7 328 €	5 502 €	5 596 €	-	-	16 553 €
6	13 183 €	7 141 €	5 316 €	6 042 €	-	-	10 511 €
7	13 447 €	6 948 €	5 122 €	6 499 €	-	-	4 012 €
8	13 716 €	6 747 €	4 922 €	6 968 €	-	-	-
9	13 990 €	6 540 €	4 714 €	7 450 €	-	-	-
10	14 270 €	6 325 €	4 499 €	7 945 €	-	-	-
11	14 555 €	6 102 €	4 277 €	8 453 €	-	-	-
12	14 846 €	5 872 €	4 047 €	8 974 €	-	-	-
13	15 143 €	5 634 €	3 808 €	9 509 €	-	-	-
14	15 446 €	5 387 €	3 562 €	10 059 €	-	-	-
15	15 755 €	5 132 €	3 306 €	10 623 €	-	-	-
16	16 070 €	4 867 €	3 042 €	11 203 €	-	-	-
17	16 391 €	4 594 €	2 768 €	11 798 €	-	-	-
18	16 719 €	4 310 €	2 485 €	12 409 €	-	-	-
19	17 054 €	4 017 €	2 191 €	13 037 €	-	-	-
20	17 395 €	3 713 €	1 887 €	13 682 €	-	-	-
21	17 743 €	3 399 €	1 573 €	14 344 €	-	-	-
22	18 097 €	3 073 €	1 248 €	15 024 €	-	-	-
23	18 459 €	2 736 €	910 €	15 723 €	-	-	-
24	18 828 €	2 387 €	562 €	16 441 €	-	-	-
25	19 205 €	2 026 €	200 €	17 179 €	-	-	-
TOTAL	382 448 €	197 041 €	89 696 €	185 407 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 407 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 940 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 507 €	-6 420 €	+8 927 €
2	+2 507 €	0 €	+2 507 €
3	+2 507 €	0 €	+2 507 €
4	+2 507 €	0 €	+2 507 €
5	+2 507 €	0 €	+2 507 €
6	+2 507 €	0 €	+2 507 €
7	+2 507 €	0 €	+2 507 €
8	+2 507 €	+887 €	+1 620 €
9	+2 507 €	+2 235 €	+272 €
10	+2 507 €	+2 383 €	+124 €
11	+2 507 €	+2 536 €	-29 €
12	+2 507 €	+2 692 €	-185 €
13	+2 507 €	+2 853 €	-346 €
14	+2 507 €	+3 018 €	-511 €
15	+2 507 €	+3 187 €	-680 €
16	+2 507 €	+3 361 €	-854 €
17	+2 507 €	+3 539 €	-1 032 €
18	+2 507 €	+3 723 €	-1 216 €
19	+2 507 €	+3 911 €	-1 404 €
20	+2 507 €	+4 104 €	-1 597 €
21	+2 507 €	+4 303 €	-1 796 €
22	+2 507 €	+4 507 €	-2 000 €
23	+2 507 €	+4 717 €	-2 210 €
24	+2 507 €	+4 932 €	-2 425 €
25	+2 507 €	+5 154 €	-2 647 €
Total	+62 675 €	+55 622 €	+7 053 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📊 Prédiction de loyer

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🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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