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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface74.72m²
Coût Total122 776€
Loyer Annuel9 720€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 200 €
Surface : 74.72 m²
Prix au m² : 1 033,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition sud

Votre agence ERA Montferrand République vous propose en exclusivité sur la commune de CLERMONT-FERRAND, sur le secteur de LA GAUTHIERE, un appartement d'environ 75 m² .

Cet appartement situé au 1ème étage avec ascenseur, se compose d'une entrée desservant un salon - séjour avec sa cuisine semi ouverte. L'espace nuit s'ouvre sur 3 chambres, une salle de bains et divers placards de rangements. Les toilettes sont séparés. Les grandes ouvertures donnent une belle luminosité dans chaque pièce de l'appartement.

Une cave privative vient compléter l'appartement. Le stationnement est facilité par de nombreuses places autour de l'immeuble. Le chauffage est collectif et raccordé au réseau de chaleur urbain ce qui permet de faire de belles économies de chauffage, et l'eau chaude est individuelle électrique permettant de mieux gérer sa consommation.

Contactez nous pour plus d'informations, ou si vous souhaitez que l'on organise un rendez-vous de visite ! (9.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 156 lots - dont 78 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2455.00 euros. Céline JUDON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 920713245 - 920713245.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.797985, 3.118739
Total : 122 776€
Prix d'acquisition : 77 200€
Travaux : 39 400€
Valeur du bien : 116 600€
Frais de notaire : 6 176€
Coût estimé : 6 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.72m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9720€/an
Fourchette totale : 632€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 7589€ - 12450€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 859 €
Prix d'achat :77 200 €
Décote à l'achat :-54 659€ (-41.5%)
Marge achat-revente :9 083€ (6.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :595,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :35,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 630,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 744,84€
Coût de l'assurance :10 742,90€
Taxe foncière : 972,04€/an
Soit par mois : 81,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 204,58€/mois
Soit par an : 2 454,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 810,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 74.72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique pour une meilleure efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant le remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres pour améliorer le confort et l'esthétique.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs des chambres vieillissants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 776 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 455 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 134 €
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -47 134 €
Résultat foncier Année 1 : -37 414 €(Déficit de 37 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 014 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 734 €/an
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -7 734 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 986 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16013.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 180 €(65% de 77 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 825 €/an
Calcul : 50 180 € × 3,636% = 1 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 720 €47 138 €3 881 €-37 418 €21 400 €16 018 €16 018 €
29 915 €7 632 €3 775 €2 283 €--13 735 €
310 113 €7 523 €3 666 €2 590 €--11 145 €
410 315 €7 410 €3 553 €2 905 €--8 239 €
510 522 €7 294 €3 437 €3 228 €--5 011 €
610 732 €7 173 €3 317 €3 559 €--1 453 €
710 947 €7 049 €3 192 €3 898 €---
811 166 €6 921 €3 064 €4 245 €---
911 389 €6 788 €2 932 €4 601 €---
1011 617 €6 652 €2 795 €4 965 €---
1111 849 €6 511 €2 654 €5 338 €---
1212 086 €6 365 €2 508 €5 721 €---
1312 328 €6 215 €2 358 €6 113 €---
1412 574 €6 059 €2 202 €6 515 €---
1512 826 €5 899 €2 042 €6 927 €---
1613 082 €5 733 €1 877 €7 349 €---
1713 344 €5 562 €1 706 €7 782 €---
1813 611 €5 386 €1 529 €8 225 €---
1913 883 €5 204 €1 347 €8 680 €---
2014 161 €5 015 €1 159 €9 145 €---
2114 444 €4 821 €964 €9 623 €---
2214 733 €4 621 €764 €10 112 €---
2315 028 €4 414 €557 €10 614 €---
2415 328 €4 200 €343 €11 128 €---
2515 635 €3 979 €122 €11 656 €---
TOTAL311 347 €191 563 €55 745 €119 784 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 784 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 041 €-6 420 €+8 461 €
2+2 041 €0 €+2 041 €
3+2 041 €0 €+2 041 €
4+2 041 €0 €+2 041 €
5+2 041 €0 €+2 041 €
6+2 041 €0 €+2 041 €
7+2 041 €+734 €+1 307 €
8+2 041 €+1 273 €+768 €
9+2 041 €+1 380 €+661 €
10+2 041 €+1 489 €+552 €
11+2 041 €+1 602 €+439 €
12+2 041 €+1 716 €+325 €
13+2 041 €+1 834 €+207 €
14+2 041 €+1 955 €+86 €
15+2 041 €+2 078 €-37 €
16+2 041 €+2 205 €-164 €
17+2 041 €+2 335 €-294 €
18+2 041 €+2 468 €-427 €
19+2 041 €+2 604 €-563 €
20+2 041 €+2 744 €-703 €
21+2 041 €+2 887 €-846 €
22+2 041 €+3 034 €-993 €
23+2 041 €+3 184 €-1 143 €
24+2 041 €+3 339 €-1 298 €
25+2 041 €+3 497 €-1 456 €
Total+51 025 €+35 935 €+15 090 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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