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Maison entièrement à rénover. Idéal investisseurs. Castelsarrasi

Bien expiré
VilleCastelsarrasin (82)
Surface200m²
Coût Total278 792€
Loyer Annuel23 437€
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 400 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 962 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 5 pièces, 500 m² de terrain

Idéal investisseurs.

A saisir, au centre de ville de Castelsarrasin proche à toutes commodités et commerces, maison de style ancien du siècle Xx entièrement à rénover d'environs 200m2 habitables constitué de 5 pièces: un grand salon, 1 cuisine, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 grenier de 100m2 et une cave de 50m2.

Jardin d'environs 500 m2.

Possibilité d'acquérir cet bien avec une maison rénover voisine.

N'hésite pas à me pour tout renseignement complémentaire.

Gabriela Reinhold

[Coordonnées masquées]

Annonce publiée par Gabriela Reinhold (Ei) votre agent commercial en immobilier Lf immo à Antibes, 06600 immatriculé au Rsac de Antibes sous le n°8[Coordonnées masquées]0 50. Consultez nos tarifs sur le site Lf immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.038990, 1.106583
Total : 278 792€
Prix d'acquisition : 192 400€
Travaux : 71 000€
Valeur du bien : 263 400€
Frais de notaire : 15 392€
Coût estimé : 15 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1953€/mois
Loyer annuel estimé : 23437€/an
Fourchette totale : 1614€ - 2363€/mois
Fourchette annuelle : 19367€ - 28361€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 369,05 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 810 €
Prix d'achat :192 400 €
Décote à l'achat :-81 410€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-4 982€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 392,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :69,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 462,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 020,95€
Coût de l'assurance :20 909,40€
Taxe foncière : 2 343,68€/an
Soit par mois : 195,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 953,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 657,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain vétuste nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine vétuste nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 000 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (prix moyen incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant plomberie et électricité)
  • Rénovation cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant électroménager)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (prix moyen incluant pose)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 437 €/an
Calcul : 1 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 792 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 344 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 760 €
Revenus locatifs : +23 437 €
Charges déductibles : -83 760 €
Résultat foncier Année 1 : -60 323 €(Déficit de 60 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 923 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 760 €/an
Revenus locatifs : +23 437 €
Charges déductibles : -12 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38923.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 060 €(65% de 192 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 548 €/an
Calcul : 125 060 € × 3,636% = 4 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 437 €83 769 €9 589 €-60 332 €21 400 €38 932 €38 932 €
223 906 €12 517 €9 337 €11 388 €--27 544 €
324 384 €12 256 €9 076 €12 127 €--15 417 €
424 871 €11 986 €8 806 €12 885 €--2 532 €
525 369 €11 707 €8 527 €13 662 €---
625 876 €11 417 €8 237 €14 459 €---
726 394 €11 118 €7 938 €15 276 €---
826 922 €10 807 €7 627 €16 114 €---
927 460 €10 486 €7 306 €16 974 €---
1028 009 €10 154 €6 973 €17 856 €---
1128 569 €9 809 €6 629 €18 760 €---
1229 141 €9 453 €6 273 €19 688 €---
1329 724 €9 083 €5 903 €20 640 €---
1430 318 €8 701 €5 521 €21 617 €---
1530 924 €8 306 €5 125 €22 619 €---
1631 543 €7 896 €4 716 €23 647 €---
1732 174 €7 472 €4 292 €24 702 €---
1832 817 €7 032 €3 852 €25 785 €---
1933 474 €6 578 €3 398 €26 896 €---
2034 143 €6 107 €2 927 €28 036 €---
2134 826 €5 619 €2 439 €29 207 €---
2235 522 €5 115 €1 935 €30 408 €---
2336 233 €4 592 €1 412 €31 641 €---
2436 957 €4 051 €871 €32 906 €---
2537 697 €3 491 €311 €34 206 €---
TOTAL750 688 €289 522 €139 021 €461 165 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 165 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 922 €-6 420 €+11 342 €
2+4 922 €0 €+4 922 €
3+4 922 €0 €+4 922 €
4+4 922 €0 €+4 922 €
5+4 922 €+3 339 €+1 583 €
6+4 922 €+4 338 €+584 €
7+4 922 €+4 583 €+339 €
8+4 922 €+4 834 €+88 €
9+4 922 €+5 092 €-170 €
10+4 922 €+5 357 €-435 €
11+4 922 €+5 628 €-706 €
12+4 922 €+5 906 €-984 €
13+4 922 €+6 192 €-1 270 €
14+4 922 €+6 485 €-1 563 €
15+4 922 €+6 786 €-1 864 €
16+4 922 €+7 094 €-2 172 €
17+4 922 €+7 411 €-2 489 €
18+4 922 €+7 735 €-2 813 €
19+4 922 €+8 069 €-3 147 €
20+4 922 €+8 411 €-3 489 €
21+4 922 €+8 762 €-3 840 €
22+4 922 €+9 122 €-4 200 €
23+4 922 €+9 492 €-4 570 €
24+4 922 €+9 872 €-4 950 €
25+4 922 €+10 262 €-5 340 €
Total+123 050 €+138 350 €+-15 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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