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Appartement à vendre

VilleLesparre-Médoc (33)
Surface33m²
Coût Total108 420€
Loyer Annuel5 401€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 696,97 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Pas de cave

Ideal investisseur appartement de 33 m² loué dans une petite coproprieté de 4 lots . une piece de vie de 21 m² , sde et cuisine

Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.289583, -0.930406
Total : 108 420€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 47 940€
Valeur du bien : 103 940€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 13.64€/m²/mois
Fourchette : 11.10€ - 16.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 450€/mois
Loyer annuel estimé : 5401€/an
Fourchette totale : 366€ - 553€/mois
Fourchette annuelle : 4395€ - 6638€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 120,96 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :69 992 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-13 992€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-38 428€ (-54.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,11€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 558,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 944,90€
Coût de l'assurance :8 131,50€
Taxe foncière : 540,14€/an
Soit par mois : 45,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 14,17€/mois
Soit par an : 170,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 450,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 617,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 940 €(1 453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage électrique basse consommation: 1 système = 12000€ (prix moyen 2025, installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage performant: 3 fenêtres × 1000€/fenêtre = 3000€ (prix moyen 2025, installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 4000€ (prix moyen 2025, installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (prix moyen 2025, installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (prix moyen 2025, installation incluse)
  • Chambres:11 940€
    Rénovation chambre: 33 m² × 180€/m² = 5940€, Main d'œuvre: 60€ = 6000€ (prix moyen 2025, installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 450 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 401 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 540 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 170 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 507 €
Revenus locatifs : +5 401 €
Charges déductibles : -52 507 €
Résultat foncier Année 1 : -47 106 €(Déficit de 47 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 706 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 567 €/an
Revenus locatifs : +5 401 €
Charges déductibles : -4 567 €
Résultat foncier Années 2+ : 834 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25705.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 401 €52 511 €3 535 €-47 109 €21 400 €25 709 €25 709 €
25 509 €4 475 €3 440 €1 034 €--24 675 €
35 620 €4 377 €3 342 €1 242 €--23 433 €
45 732 €4 276 €3 240 €1 456 €--21 976 €
55 847 €4 170 €3 135 €1 676 €--20 300 €
65 964 €4 062 €3 027 €1 902 €--18 399 €
76 083 €3 950 €2 914 €2 133 €--16 266 €
86 204 €3 834 €2 798 €2 371 €--13 895 €
96 329 €3 714 €2 679 €2 615 €--11 280 €
106 455 €3 590 €2 555 €2 865 €--8 416 €
116 584 €3 462 €2 427 €3 122 €--5 294 €
126 716 €3 330 €2 295 €3 386 €---
136 850 €3 193 €2 158 €3 657 €---
146 987 €3 052 €2 017 €3 935 €---
157 127 €2 906 €1 871 €4 221 €---
167 270 €2 755 €1 720 €4 514 €---
177 415 €2 599 €1 564 €4 816 €---
187 563 €2 438 €1 403 €5 125 €---
197 714 €2 271 €1 236 €5 443 €---
207 869 €2 099 €1 064 €5 770 €---
218 026 €1 921 €886 €6 105 €---
228 187 €1 737 €702 €6 449 €---
238 350 €1 547 €512 €6 803 €---
248 517 €1 351 €316 €7 167 €---
258 688 €1 148 €112 €7 540 €---
TOTAL173 007 €124 770 €50 945 €48 237 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 134 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 134 €-6 420 €+7 554 €
2+1 134 €0 €+1 134 €
3+1 134 €0 €+1 134 €
4+1 134 €0 €+1 134 €
5+1 134 €0 €+1 134 €
6+1 134 €0 €+1 134 €
7+1 134 €0 €+1 134 €
8+1 134 €0 €+1 134 €
9+1 134 €0 €+1 134 €
10+1 134 €0 €+1 134 €
11+1 134 €0 €+1 134 €
12+1 134 €+1 016 €+118 €
13+1 134 €+1 097 €+37 €
14+1 134 €+1 181 €-47 €
15+1 134 €+1 266 €-132 €
16+1 134 €+1 354 €-220 €
17+1 134 €+1 445 €-311 €
18+1 134 €+1 538 €-404 €
19+1 134 €+1 633 €-499 €
20+1 134 €+1 731 €-597 €
21+1 134 €+1 831 €-697 €
22+1 134 €+1 935 €-801 €
23+1 134 €+2 041 €-907 €
24+1 134 €+2 150 €-1 016 €
25+1 134 €+2 262 €-1 128 €
Total+28 350 €+16 059 €+12 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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