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Maison de bourg avec 4 chambres sur grand terrain 1700 m2

Bien expiré
VilleBignan, Chapelle-neuve, Locminé, Moréac, Moustoir-ac, Moustoir-remungol, Naizin, Plumelin, Radenac, Remungol, Réguiny, Saint-allouestre (56)
Surface112
Coût Total219 229
Loyer Annuel12 972
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 860 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 221,96 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison proche de toutes les commodités, écoles, services, commerces, comprend au rez-de-chaussée, une entrée, une cuisine aménagée et équipée, un salon-séjour avec cheminée et insert, à l'arrière, une dépendance avec buanderie et cave qui pourrait être aménagée en suite parentale pour disposer d'une chambre au rez-de-chaussée. A l'étage, un palier, 4 grandes chambres et une salle d'eau. Sur le terrain clos et constructible, de plus de 1.700 m2, deux garages, dont un indépendant. Ensemble à voir rapidement. (5.28 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bignan, Chapelle-neuve, Locminé, Moréac, Moustoir-ac, Moustoir-remungol, Naizin, Plumelin, Radenac, Remungol, Réguiny, Saint-allouestre
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.980000, -2.830000
Total : 219 229
Prix d'acquisition : 136 860
Travaux : 71 420
Valeur du bien : 208 280
Frais de notaire : 10 949
Coût estimé : 10 949
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 9.65€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 12.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12972€/an
Fourchette totale : 846€ - 1382€/mois
Fourchette annuelle : 10150€ - 16578€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300,81 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 691
Prix d'achat :136 860
Décote à l'achat :-8 831 (-6.1%)
Marge achat-revente :-73 538€ (-50.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 229
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 164,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 083,74
Coût de l'assurance :19 182,54
Taxe foncière : 1 297,18€/an
Soit par mois : 108,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 080,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite des travaux importants
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Maison nécessite vérification de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 420(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:6 720
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 800
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11 200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4 000€ = 4 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6 000€ = 6 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:5 000
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Second œuvre - Électricité:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:8 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bignan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 020✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 972 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 229 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 767 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 127
Revenus locatifs : +12 972
Charges déductibles : -81 127
Résultat foncier Année 1 : -68 155(Déficit de 68 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 755
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 707 €/an
Revenus locatifs : +12 972
Charges déductibles : -9 707
Résultat foncier Années 2+ : 3 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46754.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 860
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 959(65% de 136 860 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 235 €/an
Calcul : 88 959 € × 3,636% = 3 235
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 97281 1347 649-68 16221 400 €46 762 €46 762 €
213 2319 5147 4503 717--43 045 €
313 4969 3077 2434 188--38 857 €
413 7669 0937 0294 672--34 184 €
514 0418 8716 8075 170--29 015 €
614 3228 6426 5775 680--23 334 €
714 6088 4046 3396 205--17 130 €
814 9018 1576 0936 743--10 386 €
915 1997 9025 8377 297--3 089 €
1015 5027 6375 5727 866---
1115 8137 3635 2988 450---
1216 1297 0795 0149 050---
1316 4516 7854 7209 667---
1416 7806 4804 41610 300---
1517 1166 1654 10010 951---
1617 4585 8383 77311 621---
1717 8075 4993 43412 309---
1818 1645 1483 08413 015---
1918 5274 7852 72013 742---
2018 8974 4082 34414 489---
2119 2754 0181 95415 257---
2219 6613 6141 55016 046---
2320 0543 1961 13216 858---
2420 4552 76369817 693---
2520 8642 31424918 551---
TOTAL415 491234 116111 084181 37521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 375
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 724-6 420+9 144
2+2 7240+2 724
3+2 7240+2 724
4+2 7240+2 724
5+2 7240+2 724
6+2 7240+2 724
7+2 7240+2 724
8+2 7240+2 724
9+2 7240+2 724
10+2 724+1 433+1 291
11+2 724+2 535+189
12+2 724+2 715+9
13+2 724+2 900-176
14+2 724+3 090-366
15+2 724+3 285-561
16+2 724+3 486-762
17+2 724+3 693-969
18+2 724+3 905-1 181
19+2 724+4 123-1 399
20+2 724+4 347-1 623
21+2 724+4 577-1 853
22+2 724+4 814-2 090
23+2 724+5 057-2 333
24+2 724+5 308-2 584
25+2 724+5 565-2 841
Total+68 100+54 412+13 688
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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