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Détails du bien

VilleRoanne (42)
Surface72m²
Coût Total102 190€
Loyer Annuel6 819€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 819,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence CHALTON DUBANCHET vous propose à la vente cet appartement T3 de 72 m² habitables, situé à proximité du centre-ville de Roanne.

Situé au 1er étage d'une copropriété, il se compose d'un salon/séjour, d'une cuisine, de deux chambres, d'un WC indépendant, d'une salle d'eau, d'une loggia ainsi que de deux balcons.

Ce bien nécessite des travaux de rénovation, offrant un fort potentiel de valorisation. Il conviendra parfaitement à un investisseur.

Le stationnement est facile aux abords de la résidence et une cave vient compléter ce bien.

Pour toute demande de renseignements, contactez votre agent commercial Léa Rozier ou votre interlocuteur habituel. Copropriété de 187 lots - dont 171 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1200.00 euros. Léa ROZIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Total : 102 190€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 38 470€
Valeur du bien : 97 470€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6819€/an
Fourchette totale : 437€ - 740€/mois
Fourchette annuelle : 5239€ - 8875€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 308,02 €/m²
Basé sur :558 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 177 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-35 177€ (-37.4%)
Marge achat-revente :-8 013€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 528,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 530,63€
Coût de l'assurance :8 686,15€
Taxe foncière : 681,88€/an
Soit par mois : 56,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 568,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 470 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 819 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 190 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 998 €
Revenus locatifs : +6 819 €
Charges déductibles : -43 998 €
Résultat foncier Année 1 : -37 179 €(Déficit de 37 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 779 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 528 €/an
Revenus locatifs : +6 819 €
Charges déductibles : -5 528 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15778.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 819 €44 001 €3 302 €-37 182 €21 400 €15 782 €15 782 €
26 955 €5 442 €3 212 €1 513 €--14 269 €
37 094 €5 350 €3 120 €1 745 €--12 524 €
47 236 €5 254 €3 025 €1 982 €--10 542 €
57 381 €5 156 €2 927 €2 225 €--8 317 €
67 528 €5 054 €2 825 €2 474 €--5 843 €
77 679 €4 949 €2 720 €2 730 €--3 113 €
87 833 €4 841 €2 611 €2 992 €--121 €
97 989 €4 729 €2 499 €3 261 €---
108 149 €4 613 €2 383 €3 536 €---
118 312 €4 493 €2 264 €3 819 €---
128 478 €4 369 €2 140 €4 109 €---
138 648 €4 242 €2 012 €4 406 €---
148 821 €4 110 €1 880 €4 711 €---
158 997 €3 973 €1 744 €5 024 €---
169 177 €3 832 €1 603 €5 345 €---
179 361 €3 687 €1 458 €5 674 €---
189 548 €3 536 €1 307 €6 011 €---
199 739 €3 381 €1 152 €6 358 €---
209 934 €3 220 €991 €6 713 €---
2110 132 €3 055 €825 €7 078 €---
2210 335 €2 883 €654 €7 452 €---
2310 542 €2 706 €477 €7 836 €---
2410 753 €2 523 €294 €8 229 €---
2510 968 €2 334 €105 €8 634 €---
TOTAL218 407 €141 734 €47 531 €76 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 432 €-6 420 €+7 852 €
2+1 432 €0 €+1 432 €
3+1 432 €0 €+1 432 €
4+1 432 €0 €+1 432 €
5+1 432 €0 €+1 432 €
6+1 432 €0 €+1 432 €
7+1 432 €0 €+1 432 €
8+1 432 €0 €+1 432 €
9+1 432 €+942 €+490 €
10+1 432 €+1 061 €+371 €
11+1 432 €+1 146 €+286 €
12+1 432 €+1 233 €+199 €
13+1 432 €+1 322 €+110 €
14+1 432 €+1 413 €+19 €
15+1 432 €+1 507 €-75 €
16+1 432 €+1 603 €-171 €
17+1 432 €+1 702 €-270 €
18+1 432 €+1 803 €-371 €
19+1 432 €+1 907 €-475 €
20+1 432 €+2 014 €-582 €
21+1 432 €+2 123 €-691 €
22+1 432 €+2 236 €-804 €
23+1 432 €+2 351 €-919 €
24+1 432 €+2 469 €-1 037 €
25+1 432 €+2 590 €-1 158 €
Total+35 800 €+23 002 €+12 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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