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Maison 5 pièces habitable, garage, jardin

Bien expiré
VilleDecize (58)
Surface93m²
Coût Total94 660€
Loyer Annuel8 891€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 827,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel

Maison de plain-pied dans un secteur calme

Cette maison de plain-pied se compose : entrée, séjour, cuisine, deux chambres en enfilade, bureau, salle d’eau et WC.

Un grenier aménageable offre un beau potentiel d’agrandissement. La propriété comprend également une cave sous partie, un atelier, un dégagement ainsi qu’un garage attenant.

Le tout sur un terrain d’environ 380 m². Le tout proche des écoles, commerces et du centre-ville.

Ville : Decize
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.826452, 3.449853
Total : 94 660€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 88 500€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 741€/mois
Loyer annuel estimé : 8891€/an
Fourchette totale : 567€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6806€ - 11614€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 12.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 495,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 686,02€
Coût de l'assurance :8 282,75€
Taxe foncière : 889,08€/an
Soit par mois : 74,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des fixtures de la salle de bain, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant l'installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 891 €/an
Calcul : 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 660 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 879 €
Revenus locatifs : +8 891 €
Charges déductibles : -15 879 €
Résultat foncier Année 1 : -6 988 €(Déficit de 6 988 €)
Imputable sur revenu global : 6 988 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 379 €/an
Revenus locatifs : +8 891 €
Charges déductibles : -4 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 512 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 891 €15 882 €3 162 €-6 991 €6 991 €--
29 069 €4 298 €3 078 €4 771 €---
39 250 €4 211 €2 991 €5 039 €---
49 435 €4 121 €2 900 €5 314 €---
59 624 €4 028 €2 807 €5 596 €---
69 816 €3 931 €2 711 €5 885 €---
710 013 €3 832 €2 611 €6 181 €---
810 213 €3 729 €2 508 €6 484 €---
910 417 €3 622 €2 402 €6 795 €---
1010 625 €3 512 €2 291 €7 114 €---
1110 838 €3 398 €2 177 €7 440 €---
1211 055 €3 280 €2 059 €7 775 €---
1311 276 €3 158 €1 937 €8 118 €---
1411 501 €3 031 €1 811 €8 470 €---
1511 731 €2 901 €1 681 €8 830 €---
1611 966 €2 766 €1 546 €9 200 €---
1712 205 €2 626 €1 406 €9 579 €---
1812 449 €2 482 €1 261 €9 968 €---
1912 698 €2 332 €1 112 €10 366 €---
2012 952 €2 178 €957 €10 774 €---
2113 211 €2 018 €798 €11 193 €---
2213 476 €1 853 €632 €11 623 €---
2313 745 €1 682 €461 €12 063 €---
2414 020 €1 505 €284 €12 515 €---
2514 300 €1 322 €101 €12 979 €---
TOTAL284 777 €87 696 €45 686 €197 081 €6 991 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 097 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 867 €-2 097 €+3 964 €
2+1 867 €+1 431 €+436 €
3+1 867 €+1 512 €+355 €
4+1 867 €+1 594 €+273 €
5+1 867 €+1 679 €+188 €
6+1 867 €+1 765 €+102 €
7+1 867 €+1 854 €+13 €
8+1 867 €+1 945 €-78 €
9+1 867 €+2 039 €-172 €
10+1 867 €+2 134 €-267 €
11+1 867 €+2 232 €-365 €
12+1 867 €+2 332 €-465 €
13+1 867 €+2 435 €-568 €
14+1 867 €+2 541 €-674 €
15+1 867 €+2 649 €-782 €
16+1 867 €+2 760 €-893 €
17+1 867 €+2 874 €-1 007 €
18+1 867 €+2 990 €-1 123 €
19+1 867 €+3 110 €-1 243 €
20+1 867 €+3 232 €-1 365 €
21+1 867 €+3 358 €-1 491 €
22+1 867 €+3 487 €-1 620 €
23+1 867 €+3 619 €-1 752 €
24+1 867 €+3 755 €-1 888 €
25+1 867 €+3 894 €-2 027 €
Total+46 675 €+59 124 €+-12 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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