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Maison 4 pièces 70 m²

VillePré-en-Pail (53)
Surface70m²
Coût Total109 192€
Loyer Annuel5 367€
Rentabilité4.92%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 872 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 583,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 70 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial LAÎNÉ-CARVILLE, notaire, SELAS à associé unique vous proposent : Maison rurale à vendre - PRE EN PAIL (53140)

Une maison d’habitation comprenant une cuisine, un séjour, deux chambres et une salle d’eau et wc et une véranda

Grenier aménageable

Un garage et un terrain

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude LAÎNÉ-CARVILLE, notaire, SELAS à associé unique - Notaires à Pré-en-Pail-Saint-Samson - N° SIRET : 92825453100017

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Surface : 70 m²

Ville : Pré-en-Pail
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53140
Coordonnées : 48.470074, -0.151908
Total : 109 192€
Prix d'acquisition : 40 872€
Travaux : 65 050€
Valeur du bien : 105 922€
Frais de notaire : 3 270€
Coût estimé : 3 270€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 447€/mois
Loyer annuel estimé : 5367€/an
Fourchette totale : 347€ - 576€/mois
Fourchette annuelle : 4165€ - 6915€/an
Rentabilité brute :4.92%
Fourchette de rentabilité :3.81% - 6.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,6 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :78 652 €
Prix d'achat :40 872 €
Décote à l'achat :-37 780€ (-48.0%)
Marge achat-revente :-30 540€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 151,84€
Coût de l'assurance :9 554,30€
Taxe foncière : 536,69€/an
Soit par mois : 44,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 447,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations vétustes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, peinture, et remplacement du carrelage ancien
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et peinture écaillée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos fournies
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations anciennes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 050 €(929 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:4 900€
    Isolation des combles perdus: 70 m² × 70€/m² = 4900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie, électricité et matériaux inclus)
  • Salon - Rénovation complète:5 950€
    Rénovation complète salon: 70 m² × 85€/m² = 5950€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 800€
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation importante:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (plomberie, électricité et matériaux inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pré-en-Pail (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 367 €/an
Calcul : 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 192 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 537 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 764 €
Revenus locatifs : +5 367 €
Charges déductibles : -69 764 €
Résultat foncier Année 1 : -64 397 €(Déficit de 64 397 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 997 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 714 €/an
Revenus locatifs : +5 367 €
Charges déductibles : -4 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42997.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 872 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 567 €(65% de 40 872 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 966 €/an
Calcul : 26 567 € × 3,636% = 966 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 367 €69 768 €3 799 €-64 401 €21 400 €43 001 €43 001 €
25 474 €4 619 €3 700 €856 €--42 145 €
35 584 €4 516 €3 597 €1 068 €--41 078 €
45 695 €4 409 €3 491 €1 286 €--39 792 €
55 809 €4 299 €3 380 €1 510 €--38 281 €
65 925 €4 185 €3 266 €1 741 €--36 541 €
76 044 €4 067 €3 148 €1 977 €--34 563 €
86 165 €3 944 €3 025 €2 221 €--32 342 €
96 288 €3 817 €2 898 €2 471 €--29 871 €
106 414 €3 686 €2 767 €2 728 €--27 143 €
116 542 €3 549 €2 630 €2 993 €--24 150 €
126 673 €3 408 €2 489 €3 265 €---
136 807 €3 262 €2 343 €3 544 €---
146 943 €3 111 €2 192 €3 832 €---
157 082 €2 954 €2 035 €4 127 €---
167 223 €2 792 €1 873 €4 431 €---
177 368 €2 624 €1 705 €4 744 €---
187 515 €2 449 €1 530 €5 066 €---
197 665 €2 269 €1 350 €5 396 €---
207 819 €2 082 €1 163 €5 737 €---
217 975 €1 888 €970 €6 086 €---
228 134 €1 688 €769 €6 446 €---
238 297 €1 480 €561 €6 817 €---
248 463 €1 265 €346 €7 198 €---
258 632 €1 043 €124 €7 590 €---
TOTAL171 904 €143 173 €55 152 €28 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 28 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 367 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 127 €-6 420 €+7 547 €
2+1 127 €0 €+1 127 €
3+1 127 €0 €+1 127 €
4+1 127 €0 €+1 127 €
5+1 127 €0 €+1 127 €
6+1 127 €0 €+1 127 €
7+1 127 €0 €+1 127 €
8+1 127 €0 €+1 127 €
9+1 127 €0 €+1 127 €
10+1 127 €0 €+1 127 €
11+1 127 €0 €+1 127 €
12+1 127 €+979 €+148 €
13+1 127 €+1 063 €+64 €
14+1 127 €+1 150 €-23 €
15+1 127 €+1 238 €-111 €
16+1 127 €+1 329 €-202 €
17+1 127 €+1 423 €-296 €
18+1 127 €+1 520 €-393 €
19+1 127 €+1 619 €-492 €
20+1 127 €+1 721 €-594 €
21+1 127 €+1 826 €-699 €
22+1 127 €+1 934 €-807 €
23+1 127 €+2 045 €-918 €
24+1 127 €+2 159 €-1 032 €
25+1 127 €+2 277 €-1 150 €
Total+28 175 €+15 864 €+12 311 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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