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Achat : Maison Parsac (23140)

VilleParsac (23)
Surface85m²
Coût Total112 009€
Loyer Annuel6 581€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 990 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 517,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 3 pièces, 2 chambres, 2440 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Maison à vendre Parsac-Rimondeix en Creuse (23), composée d'une cuisine, séjour, deux chambres.Un garage attenant avec jardin, et une parcelle de terrain non-attenante.

Ville : Parsac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23140
Coordonnées : 46.202500, 2.152220
Total : 112 009€
Prix d'acquisition : 43 990€
Travaux : 64 500€
Valeur du bien : 108 490€
Frais de notaire : 3 519€
Coût estimé : 3 519€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6581€/an
Fourchette totale : 420€ - 716€/mois
Fourchette annuelle : 5039€ - 8593€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :672,03 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :57 122 €
Prix d'achat :43 990 €
Décote à l'achat :-13 132€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-54 887€ (-96.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 009€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 578,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 097,65€
Coût de l'assurance :9 520,77€
Taxe foncière : 658,05€/an
Soit par mois : 54,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite des travaux importants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite des travaux importants
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent des travaux importants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité existante
Quantité: 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500 €(759 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 500€
    Isolation toiture: 85 m² × 100€/m² = 8500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant pose et électroménager)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant revêtement et peinture)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 85 m² × 35€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes électricité: 85 m² × 35€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Parsac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 009 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 154 €
Revenus locatifs : +6 581 €
Charges déductibles : -69 154 €
Résultat foncier Année 1 : -62 574 €(Déficit de 62 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 654 €/an
Revenus locatifs : +6 581 €
Charges déductibles : -4 654 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41173.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 594 €(65% de 43 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 594 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 581 €69 158 €3 619 €-62 577 €21 400 €41 177 €41 177 €
26 712 €4 560 €3 521 €2 152 €--39 025 €
36 846 €4 459 €3 420 €2 387 €--36 637 €
46 983 €4 355 €3 316 €2 629 €--34 009 €
57 123 €4 247 €3 208 €2 876 €--31 132 €
67 265 €4 135 €3 096 €3 130 €--28 002 €
77 411 €4 020 €2 981 €3 391 €--24 612 €
87 559 €3 901 €2 862 €3 658 €--20 954 €
97 710 €3 778 €2 739 €3 932 €--17 022 €
107 864 €3 651 €2 612 €4 213 €--12 809 €
118 022 €3 520 €2 481 €4 501 €--8 308 €
128 182 €3 385 €2 346 €4 797 €---
138 346 €3 245 €2 206 €5 101 €---
148 513 €3 100 €2 061 €5 413 €---
158 683 €2 950 €1 912 €5 732 €---
168 857 €2 796 €1 757 €6 061 €---
179 034 €2 636 €1 598 €6 397 €---
189 214 €2 472 €1 433 €6 743 €---
199 399 €2 301 €1 262 €7 097 €---
209 587 €2 125 €1 086 €7 461 €---
219 778 €1 943 €905 €7 835 €---
229 974 €1 756 €717 €8 218 €---
2310 173 €1 561 €523 €8 612 €---
2410 377 €1 361 €322 €9 016 €---
2510 584 €1 154 €115 €9 431 €---
TOTAL210 777 €142 570 €52 098 €68 207 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 382 €-6 420 €+7 802 €
2+1 382 €0 €+1 382 €
3+1 382 €0 €+1 382 €
4+1 382 €0 €+1 382 €
5+1 382 €0 €+1 382 €
6+1 382 €0 €+1 382 €
7+1 382 €0 €+1 382 €
8+1 382 €0 €+1 382 €
9+1 382 €0 €+1 382 €
10+1 382 €0 €+1 382 €
11+1 382 €0 €+1 382 €
12+1 382 €+1 439 €-57 €
13+1 382 €+1 530 €-148 €
14+1 382 €+1 624 €-242 €
15+1 382 €+1 720 €-338 €
16+1 382 €+1 818 €-436 €
17+1 382 €+1 919 €-537 €
18+1 382 €+2 023 €-641 €
19+1 382 €+2 129 €-747 €
20+1 382 €+2 238 €-856 €
21+1 382 €+2 350 €-968 €
22+1 382 €+2 466 €-1 084 €
23+1 382 €+2 584 €-1 202 €
24+1 382 €+2 705 €-1 323 €
25+1 382 €+2 829 €-1 447 €
Total+34 550 €+22 954 €+11 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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