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Maison de village 4 pièces 56 m²

VilleSaint-Affrique (12)
Surface56m²
Coût Total95 050€
Loyer Annuel5 260€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 892,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 56 m²

A vendre, St Jean d'Alcapiès maison de village en pierres. 56.5 m2 habitables, pièce à vivre de 13.5 m2 avec coin cuisine non équipée, 3 chambres, salle d'eau, wc et combles aménageables. Cave voûtée. Prévoir travaux. Idéale comme pied à terre, investissement locatif où 1ère acquisition.

Surface : 56 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.958267, 2.880962
Total : 95 050€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 41 050€
Valeur du bien : 91 050€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 438€/mois
Loyer annuel estimé : 5260€/an
Fourchette totale : 327€ - 587€/mois
Fourchette annuelle : 3927€ - 7046€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 382,98 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 447 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-27 447€ (-35.4%)
Marge achat-revente :-17 603€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 504,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 008,85€
Coût de l'assurance :8 316,87€
Taxe foncière : 526,01€/an
Soit par mois : 43,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 438,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 13 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 050 €(733 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:2 800€
    Isolation des combles perdus: 56 m² × 50€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Remplacement de 6 fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant dans 30 m²: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:650€
    Peinture des murs du salon: 13 m² × 50€/m² = 650€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 260 €/an
Calcul : 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 304 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 050 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 213 €
Revenus locatifs : +5 260 €
Charges déductibles : -45 213 €
Résultat foncier Année 1 : -39 952 €(Déficit de 39 952 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 552 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 163 €/an
Revenus locatifs : +5 260 €
Charges déductibles : -4 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 098 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18552.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 260 €45 216 €3 307 €-39 956 €21 400 €18 556 €18 556 €
25 365 €4 079 €3 221 €1 286 €--17 270 €
35 473 €3 990 €3 131 €1 483 €--15 787 €
45 582 €3 897 €3 038 €1 685 €--14 102 €
55 694 €3 801 €2 942 €1 893 €--12 209 €
65 808 €3 702 €2 843 €2 106 €--10 103 €
75 924 €3 599 €2 740 €2 325 €--7 778 €
86 042 €3 492 €2 633 €2 550 €--5 228 €
96 163 €3 381 €2 523 €2 782 €--2 446 €
106 286 €3 267 €2 408 €3 019 €---
116 412 €3 148 €2 290 €3 264 €---
126 540 €3 026 €2 167 €3 515 €---
136 671 €2 898 €2 040 €3 773 €---
146 805 €2 767 €1 908 €4 038 €---
156 941 €2 630 €1 772 €4 310 €---
167 079 €2 489 €1 630 €4 590 €---
177 221 €2 343 €1 484 €4 878 €---
187 365 €2 191 €1 332 €5 175 €---
197 513 €2 034 €1 175 €5 479 €---
207 663 €1 871 €1 013 €5 792 €---
217 816 €1 703 €844 €6 114 €---
227 973 €1 528 €670 €6 444 €---
238 132 €1 347 €489 €6 785 €---
248 295 €1 160 €302 €7 134 €---
258 461 €966 €108 €7 494 €---
TOTAL168 484 €110 526 €48 009 €57 958 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 958 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 105 €-6 420 €+7 525 €
2+1 105 €0 €+1 105 €
3+1 105 €0 €+1 105 €
4+1 105 €0 €+1 105 €
5+1 105 €0 €+1 105 €
6+1 105 €0 €+1 105 €
7+1 105 €0 €+1 105 €
8+1 105 €0 €+1 105 €
9+1 105 €0 €+1 105 €
10+1 105 €+172 €+933 €
11+1 105 €+979 €+126 €
12+1 105 €+1 054 €+51 €
13+1 105 €+1 132 €-27 €
14+1 105 €+1 211 €-106 €
15+1 105 €+1 293 €-188 €
16+1 105 €+1 377 €-272 €
17+1 105 €+1 464 €-359 €
18+1 105 €+1 552 €-447 €
19+1 105 €+1 644 €-539 €
20+1 105 €+1 738 €-633 €
21+1 105 €+1 834 €-729 €
22+1 105 €+1 933 €-828 €
23+1 105 €+2 035 €-930 €
24+1 105 €+2 140 €-1 035 €
25+1 105 €+2 248 €-1 143 €
Total+27 625 €+17 387 €+10 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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