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Immeuble 8 pièces 202 m²

VilleUckange (57)
Surface202m²
Coût Total415 420€
Loyer Annuel32 510€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 1 678,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 8 pièces 202 m²

Concept immobilier Florange / Thionville vous propose cet immeuble des années 60... Situé à deux pas de la gare d'Uckange à pied ! proche commerces ! Il est composé au rdc d'un appartement type T3 de 74m² actuellement loué 850euros . Au 1er étage un appartement duplex 128 m² loi carrez avec 4 chambres actuellement occupé par les propriétaires... Aucun gros travaux à prévoir Jardin sur l'arrière A visiter !!!

Surface : 202 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/11/2022

Consommation énergie primaire : 218 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Uckange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57270
Coordonnées : 49.298466, 6.136867
Total : 415 420€
Prix d'acquisition : 339 000€
Travaux : 49 300€
Valeur du bien : 388 300€
Frais de notaire : 27 120€
Coût estimé : 27 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 13.41€/m²/mois
Fourchette : 10.33€ - 17.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2709€/mois
Loyer annuel estimé : 32510€/an
Fourchette totale : 2087€ - 3517€/mois
Fourchette annuelle : 25044€ - 42201€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 028,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :121,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 149,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 220,22€
Coût de l'assurance :36 349,25€
Taxe foncière : 3 251,00€/an
Soit par mois : 270,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 709,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 420,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :288,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 202 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique pour réduire les pertes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 300 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 900€/fenêtre = 18000€ (prix moyen pour fenêtres PVC avec pose incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uckange (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 510 €/an
Calcul : 2 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 454 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 413 €
Revenus locatifs : +32 510 €
Charges déductibles : -67 413 €
Résultat foncier Année 1 : -34 903 €(Déficit de 34 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 113 €/an
Revenus locatifs : +32 510 €
Charges déductibles : -18 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13503.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 350 €(65% de 339 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 013 €/an
Calcul : 220 350 € × 3,636% = 8 013 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 510 €67 426 €13 421 €-34 916 €21 400 €13 516 €13 516 €
233 160 €17 764 €13 059 €15 396 €---
333 823 €17 389 €12 684 €16 434 €---
434 500 €17 002 €12 297 €17 498 €---
535 190 €16 602 €11 897 €18 588 €---
635 894 €16 189 €11 484 €19 705 €---
736 612 €15 762 €11 057 €20 850 €---
837 344 €15 321 €10 616 €22 023 €---
938 091 €14 865 €10 160 €23 226 €---
1038 853 €14 394 €9 689 €24 458 €---
1139 630 €13 908 €9 203 €25 722 €---
1240 422 €13 405 €8 700 €27 017 €---
1341 231 €12 886 €8 181 €28 345 €---
1442 055 €12 349 €7 644 €29 706 €---
1542 896 €11 795 €7 090 €31 102 €---
1643 754 €11 222 €6 517 €32 532 €---
1744 629 €10 630 €5 925 €33 999 €---
1845 522 €10 019 €5 314 €35 503 €---
1946 432 €9 387 €4 682 €37 045 €---
2047 361 €8 734 €4 029 €38 627 €---
2148 308 €8 060 €3 355 €40 248 €---
2249 274 €7 363 €2 658 €41 911 €---
2350 260 €6 643 €1 938 €43 617 €---
2451 265 €5 899 €1 194 €45 366 €---
2552 290 €5 131 €426 €47 160 €---
TOTAL1 041 306 €360 145 €193 220 €681 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 681 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 827 €-6 420 €+13 247 €
2+6 827 €+564 €+6 263 €
3+6 827 €+4 930 €+1 897 €
4+6 827 €+5 249 €+1 578 €
5+6 827 €+5 576 €+1 251 €
6+6 827 €+5 911 €+916 €
7+6 827 €+6 255 €+572 €
8+6 827 €+6 607 €+220 €
9+6 827 €+6 968 €-141 €
10+6 827 €+7 337 €-510 €
11+6 827 €+7 717 €-890 €
12+6 827 €+8 105 €-1 278 €
13+6 827 €+8 503 €-1 676 €
14+6 827 €+8 912 €-2 085 €
15+6 827 €+9 330 €-2 503 €
16+6 827 €+9 760 €-2 933 €
17+6 827 €+10 200 €-3 373 €
18+6 827 €+10 651 €-3 824 €
19+6 827 €+11 114 €-4 287 €
20+6 827 €+11 588 €-4 761 €
21+6 827 €+12 075 €-5 248 €
22+6 827 €+12 573 €-5 746 €
23+6 827 €+13 085 €-6 258 €
24+6 827 €+13 610 €-6 783 €
25+6 827 €+14 148 €-7 321 €
Total+170 675 €+204 349 €+-33 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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