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Détails du bien

Bien expiré
VilleGuer (56)
Surface73m²
Coût Total126 771€
Loyer Annuel7 534€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 640 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 981,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

56380 GUER Nouveauté EXCLUSIVITE LAFORET GUER - Maison indépendante A RENOVER avec partie stationnement, jardin, garage et terrain constructible. Salon/salle à manger sur cuisine ouverte, 3 chambres, 2 salle d'eau et 2 wc. Greniers. Simple et double vitrage, prévoir changement système de chauffage et mise en conformité électricité. Sous-sol et cave. Reliée au tout à l'égout. Idéal pour investisseurs, facilement divisible en 2 logements (2 compteurs, 2 entrées, 2 salles d'eau) ou primo accédants, artisans. Ne ratez pas cette opportunité avec emplacement idéal proche des commerces et écoles!

Ville : Guer
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56380
Coordonnées : 47.941434, -2.077209
Total : 126 771€
Prix d'acquisition : 71 640€
Travaux : 49 400€
Valeur du bien : 121 040€
Frais de notaire : 5 731€
Coût estimé : 5 731€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7534€/an
Fourchette totale : 485€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 5819€ - 9754€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,27 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 730 €
Prix d'achat :71 640 €
Décote à l'achat :-21 090€ (-22.7%)
Marge achat-revente :-34 041€ (-36.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 771€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 656,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 963,75€
Coût de l'assurance :11 092,46€
Taxe foncière : 753,36€/an
Soit par mois : 62,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 627,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 427 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - parquet usé et murs à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise en conformité nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 400 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 000€ = 13 000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1 200€ = 10 800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9 000€ = 9 000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2 400€ (installation incluse)
  • Salon:3 500€
    Peinture murs: 25 m² × 35€/m² = 875€, Rafraîchissement parquet: 25 m² × 35€/m² = 875€, Total = 1 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 200€ = 1 200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Guer). Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur les prix moyens trouvés pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 534 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 771 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 689 €
Revenus locatifs : +7 534 €
Charges déductibles : -54 689 €
Résultat foncier Année 1 : -47 155 €(Déficit de 47 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 755 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 289 €/an
Revenus locatifs : +7 534 €
Charges déductibles : -5 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 245 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25755.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 640 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 566 €(65% de 71 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 693 €/an
Calcul : 46 566 € × 3,636% = 1 693 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 534 €54 693 €4 096 €-47 159 €21 400 €25 759 €25 759 €
27 684 €5 182 €3 985 €2 502 €--23 257 €
37 838 €5 068 €3 871 €2 770 €--20 487 €
47 995 €4 950 €3 753 €3 045 €--17 442 €
58 155 €4 828 €3 631 €3 327 €--14 115 €
68 318 €4 702 €3 504 €3 616 €--10 499 €
78 484 €4 571 €3 374 €3 913 €--6 586 €
88 654 €4 437 €3 240 €4 217 €--2 369 €
98 827 €4 298 €3 101 €4 529 €---
109 003 €4 154 €2 957 €4 850 €---
119 183 €4 005 €2 808 €5 178 €---
129 367 €3 852 €2 655 €5 515 €---
139 554 €3 694 €2 496 €5 861 €---
149 746 €3 530 €2 333 €6 216 €---
159 940 €3 361 €2 164 €6 580 €---
1610 139 €3 186 €1 989 €6 953 €---
1710 342 €3 005 €1 808 €7 337 €---
1810 549 €2 819 €1 622 €7 730 €---
1910 760 €2 626 €1 429 €8 134 €---
2010 975 €2 427 €1 230 €8 548 €---
2111 195 €2 221 €1 024 €8 974 €---
2211 418 €2 008 €811 €9 410 €---
2311 647 €1 788 €591 €9 858 €---
2411 880 €1 562 €364 €10 318 €---
2512 117 €1 327 €130 €10 790 €---
TOTAL241 305 €138 290 €58 964 €103 014 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 014 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 582 €-6 420 €+8 002 €
2+1 582 €0 €+1 582 €
3+1 582 €0 €+1 582 €
4+1 582 €0 €+1 582 €
5+1 582 €0 €+1 582 €
6+1 582 €0 €+1 582 €
7+1 582 €0 €+1 582 €
8+1 582 €0 €+1 582 €
9+1 582 €+648 €+934 €
10+1 582 €+1 455 €+127 €
11+1 582 €+1 553 €+29 €
12+1 582 €+1 655 €-73 €
13+1 582 €+1 758 €-176 €
14+1 582 €+1 865 €-283 €
15+1 582 €+1 974 €-392 €
16+1 582 €+2 086 €-504 €
17+1 582 €+2 201 €-619 €
18+1 582 €+2 319 €-737 €
19+1 582 €+2 440 €-858 €
20+1 582 €+2 565 €-983 €
21+1 582 €+2 692 €-1 110 €
22+1 582 €+2 823 €-1 241 €
23+1 582 €+2 958 €-1 376 €
24+1 582 €+3 095 €-1 513 €
25+1 582 €+3 237 €-1 655 €
Total+39 550 €+30 904 €+8 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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