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Maison 4 pièces 102 m²

Bien expiré
VilleTreffieux (44)
Surface102m²
Coût Total104 745€
Loyer Annuel9 894€
Rentabilité9.45%
Cashflow/mois+201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 949 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 832,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 102 m² - Maison 4 pièces 102 m²

Située dans la campagne de TREFFIEUX, proche du bourg et dans un environnement paisible, cette charmante maison en pierres apparentes entièrement à rénover, construite au 17ème siècle offre au rez-de-chaussée une pièce de vie avec poêle à bois, coin cuisine et WC. À l'étage une chambre avec cheminée, bureau et salle d'eau. Un grenier aménageable. Jardin, véranda et garage attenant.

Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/05/2025

Consommation énergie primaire : 444 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 193 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 360 € et 3 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Treffieux
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44170
Coordonnées : 47.628640, -1.520681
Total : 104 745€
Prix d'acquisition : 84 949€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 97 949€
Frais de notaire : 6 796€
Coût estimé : 6 796€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9894€/an
Fourchette totale : 647€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 7769€ - 12599€/an
Rentabilité brute :9.45%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 12.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 745€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 540,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 552,86€
Coût de l'assurance :8 903,33€
Taxe foncière : 989,36€/an
Soit par mois : 82,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité de remplacer le système de chauffage
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et abîmées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour la chambre sans photo - nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessitant rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 745 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 716 €
Revenus locatifs : +9 894 €
Charges déductibles : -17 716 €
Résultat foncier Année 1 : -7 822 €(Déficit de 7 822 €)
Imputable sur revenu global : 7 822 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 716 €/an
Revenus locatifs : +9 894 €
Charges déductibles : -4 716 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 178 €/an
Prix d'achat du bien : 84 949 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 217 €(65% de 84 949 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 008 €/an
Calcul : 55 217 € × 3,636% = 2 008 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 894 €17 719 €3 374 €-7 826 €7 826 €--
210 092 €4 628 €3 282 €5 464 €---
310 293 €4 534 €3 188 €5 760 €---
410 499 €4 436 €3 091 €6 063 €---
510 709 €4 336 €2 990 €6 374 €---
610 923 €4 232 €2 886 €6 692 €---
711 142 €4 124 €2 779 €7 018 €---
811 365 €4 013 €2 668 €7 351 €---
911 592 €3 899 €2 553 €7 693 €---
1011 824 €3 780 €2 435 €8 044 €---
1112 060 €3 658 €2 312 €8 402 €---
1212 301 €3 531 €2 186 €8 770 €---
1312 548 €3 401 €2 055 €9 147 €---
1412 798 €3 266 €1 920 €9 533 €---
1513 054 €3 127 €1 781 €9 928 €---
1613 316 €2 983 €1 637 €10 333 €---
1713 582 €2 834 €1 488 €10 748 €---
1813 853 €2 680 €1 335 €11 173 €---
1914 131 €2 521 €1 176 €11 609 €---
2014 413 €2 357 €1 012 €12 056 €---
2114 701 €2 188 €843 €12 513 €---
2214 995 €2 013 €668 €12 982 €---
2315 295 €1 832 €487 €13 463 €---
2415 601 €1 645 €300 €13 956 €---
2515 913 €1 452 €107 €14 461 €---
TOTAL316 896 €95 190 €48 553 €221 706 €7 826 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 348 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 706 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 078 €-2 348 €+4 426 €
2+2 078 €+1 639 €+439 €
3+2 078 €+1 728 €+350 €
4+2 078 €+1 819 €+259 €
5+2 078 €+1 912 €+166 €
6+2 078 €+2 008 €+70 €
7+2 078 €+2 105 €-27 €
8+2 078 €+2 205 €-127 €
9+2 078 €+2 308 €-230 €
10+2 078 €+2 413 €-335 €
11+2 078 €+2 521 €-443 €
12+2 078 €+2 631 €-553 €
13+2 078 €+2 744 €-666 €
14+2 078 €+2 860 €-782 €
15+2 078 €+2 978 €-900 €
16+2 078 €+3 100 €-1 022 €
17+2 078 €+3 224 €-1 146 €
18+2 078 €+3 352 €-1 274 €
19+2 078 €+3 483 €-1 405 €
20+2 078 €+3 617 €-1 539 €
21+2 078 €+3 754 €-1 676 €
22+2 078 €+3 895 €-1 817 €
23+2 078 €+4 039 €-1 961 €
24+2 078 €+4 187 €-2 109 €
25+2 078 €+4 338 €-2 260 €
Total+51 950 €+66 512 €+-14 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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