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Appartement à vendre

VilleSaint-Saulve (59)
Surface56.55m²
Coût Total146 050€
Loyer Annuel9 281€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 56.55 m²
Prix au m² : 1 679,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Plain Pied, vous profiterez de ce grand T2 possibilité T3, en rez de jardin avec terrasse et jardinet, orienté est sud, sud-ouest, et son parking, en résidence sécurisée, proche de toutes commodités. nous consulter

Ville : Saint-Saulve
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59880
Coordonnées : 50.370041, 3.545668
Total : 146 050€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 43 450€
Valeur du bien : 138 450€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.55m²
Loyer prédit : 13.68€/m²/mois
Fourchette : 11.43€ - 16.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9281€/an
Fourchette totale : 646€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 7753€ - 11110€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 839,8 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 041 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-9 041€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-42 009€ (-40.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :58,42€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 798,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 891,55€
Coût de l'assurance :17 526,00€
Taxe foncière : 928,14€/an
Soit par mois : 77,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 113,42€/mois
Soit par an : 1 361,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 56.55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments sanitaires et rafraîchissement du carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 450 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Saulve (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 281 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 050 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 361 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 648 €
Revenus locatifs : +9 281 €
Charges déductibles : -51 648 €
Résultat foncier Année 1 : -42 366 €(Déficit de 42 366 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 966 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 198 €/an
Revenus locatifs : +9 281 €
Charges déductibles : -8 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20966.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 281 €51 652 €5 212 €-42 371 €21 400 €20 971 €20 971 €
29 467 €8 068 €5 078 €1 399 €--19 572 €
39 656 €7 928 €4 938 €1 728 €--17 844 €
49 849 €7 784 €4 794 €2 066 €--15 778 €
510 046 €7 634 €4 644 €2 413 €--13 365 €
610 247 €7 478 €4 488 €2 769 €--10 596 €
710 452 €7 317 €4 327 €3 135 €--7 461 €
810 661 €7 150 €4 160 €3 511 €--3 950 €
910 875 €6 977 €3 987 €3 897 €--53 €
1011 092 €6 798 €3 807 €4 294 €---
1111 314 €6 612 €3 621 €4 702 €---
1211 540 €6 419 €3 428 €5 122 €---
1311 771 €6 219 €3 228 €5 552 €---
1412 006 €6 011 €3 021 €5 995 €---
1512 247 €5 796 €2 806 €6 450 €---
1612 492 €5 573 €2 583 €6 918 €---
1712 741 €5 342 €2 352 €7 399 €---
1812 996 €5 103 €2 113 €7 893 €---
1913 256 €4 855 €1 864 €8 401 €---
2013 521 €4 597 €1 607 €8 924 €---
2113 792 €4 330 €1 340 €9 461 €---
2214 067 €4 054 €1 064 €10 014 €---
2314 349 €3 767 €777 €10 582 €---
2414 636 €3 470 €479 €11 166 €---
2514 929 €3 161 €171 €11 767 €---
TOTAL297 285 €194 096 €75 892 €103 189 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 949 €-6 420 €+8 369 €
2+1 949 €0 €+1 949 €
3+1 949 €0 €+1 949 €
4+1 949 €0 €+1 949 €
5+1 949 €0 €+1 949 €
6+1 949 €0 €+1 949 €
7+1 949 €0 €+1 949 €
8+1 949 €0 €+1 949 €
9+1 949 €0 €+1 949 €
10+1 949 €+1 272 €+677 €
11+1 949 €+1 411 €+538 €
12+1 949 €+1 536 €+413 €
13+1 949 €+1 666 €+283 €
14+1 949 €+1 799 €+150 €
15+1 949 €+1 935 €+14 €
16+1 949 €+2 075 €-126 €
17+1 949 €+2 220 €-271 €
18+1 949 €+2 368 €-419 €
19+1 949 €+2 520 €-571 €
20+1 949 €+2 677 €-728 €
21+1 949 €+2 838 €-889 €
22+1 949 €+3 004 €-1 055 €
23+1 949 €+3 175 €-1 226 €
24+1 949 €+3 350 €-1 401 €
25+1 949 €+3 530 €-1 581 €
Total+48 725 €+30 957 €+17 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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