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Appartement à vendre

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface73.4m²
Coût Total138 240€
Loyer Annuel9 809€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 73.4 m²
Prix au m² : 1 335,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, calme, Exposition ouest, Non meublé

EXCLUSIVITE _ JOUE LES TOURS

Proche des commodités et du tram, Appartement type F5 au dernier étage , entrée avec placard, Séjour lumineux, cuisine fermée avec coin repas, 3 chambres, salle de bains, wc, cellier. idéalement placé, au calme.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires inclus de 8.89% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 90 000 euros. Dans une copropriété de 1 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1711.00 et 2315.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.318472, 0.664137
Total : 138 240€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 32 400€
Valeur du bien : 130 400€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.4m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9809€/an
Fourchette totale : 700€ - 955€/mois
Fourchette annuelle : 8398€ - 11458€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 376,92 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :101 066 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-3 066€ (-3.0%)
Marge achat-revente :-37 174€ (-36.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 732,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 378,61€
Coût de l'assurance :12 096,00€
Taxe foncière : 980,94€/an
Soit par mois : 81,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 817,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 809 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 643 €
Revenus locatifs : +9 809 €
Charges déductibles : -38 643 €
Résultat foncier Année 1 : -28 833 €(Déficit de 28 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 243 €/an
Revenus locatifs : +9 809 €
Charges déductibles : -6 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 567 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7433.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 809 €38 647 €4 782 €-28 838 €21 400 €7 438 €7 438 €
210 006 €6 122 €4 657 €3 884 €--3 554 €
310 206 €5 992 €4 527 €4 214 €---
410 410 €5 858 €4 393 €4 552 €---
510 618 €5 719 €4 254 €4 899 €---
610 830 €5 574 €4 110 €5 256 €---
711 047 €5 425 €3 960 €5 622 €---
811 268 €5 271 €3 806 €5 997 €---
911 493 €5 111 €3 646 €6 383 €---
1011 723 €4 945 €3 480 €6 778 €---
1111 958 €4 773 €3 309 €7 184 €---
1212 197 €4 596 €3 131 €7 601 €---
1312 441 €4 412 €2 947 €8 029 €---
1412 689 €4 221 €2 756 €8 468 €---
1512 943 €4 024 €2 559 €8 919 €---
1613 202 €3 819 €2 355 €9 383 €---
1713 466 €3 608 €2 143 €9 858 €---
1813 736 €3 389 €1 924 €10 347 €---
1914 010 €3 162 €1 697 €10 849 €---
2014 290 €2 927 €1 462 €11 364 €---
2114 576 €2 683 €1 219 €11 893 €---
2214 868 €2 431 €967 €12 436 €---
2315 165 €2 170 €706 €12 995 €---
2415 468 €1 900 €435 €13 568 €---
2515 778 €1 620 €155 €14 158 €---
TOTAL314 198 €138 398 €69 379 €175 800 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 800 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 809 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 060 €-6 420 €+8 480 €
2+2 060 €0 €+2 060 €
3+2 060 €+198 €+1 862 €
4+2 060 €+1 366 €+694 €
5+2 060 €+1 470 €+590 €
6+2 060 €+1 577 €+483 €
7+2 060 €+1 687 €+373 €
8+2 060 €+1 799 €+261 €
9+2 060 €+1 915 €+145 €
10+2 060 €+2 033 €+27 €
11+2 060 €+2 155 €-95 €
12+2 060 €+2 280 €-220 €
13+2 060 €+2 409 €-349 €
14+2 060 €+2 541 €-481 €
15+2 060 €+2 676 €-616 €
16+2 060 €+2 815 €-755 €
17+2 060 €+2 958 €-898 €
18+2 060 €+3 104 €-1 044 €
19+2 060 €+3 255 €-1 195 €
20+2 060 €+3 409 €-1 349 €
21+2 060 €+3 568 €-1 508 €
22+2 060 €+3 731 €-1 671 €
23+2 060 €+3 898 €-1 838 €
24+2 060 €+4 071 €-2 011 €
25+2 060 €+4 247 €-2 187 €
Total+51 500 €+52 740 €+-1 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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