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Achat : Maison Centrès (12120)

VilleCentrès (12)
Surface90m²
Coût Total124 880€
Loyer Annuel7 932€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village T5 avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle de douche Wc.  1er 2 chambres, terrasse. 2Eme 1 chambre, 1 salle de bain, .  Jardin de 300m².  Terrasse à l'entrée de la maison  Garage et caves

Ville : Centrès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12120
Coordonnées : 44.168680, 2.442220
Total : 124 880€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 66 560€
Valeur du bien : 120 560€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7932€/an
Fourchette totale : 500€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6005€ - 10477€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,78 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :101 500 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-47 500€ (-46.8%)
Marge achat-revente :-23 380€ (-23.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 645,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 084,21€
Coût de l'assurance :10 614,80€
Taxe foncière : 793,18€/an
Soit par mois : 66,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant mise à jour
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols légèrement usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 560 €(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€/m² = 2400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Douche: 2500€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Parquet flottant: 44 m² × 60€/m² = 2640€, Main d'œuvre: 660€
  • Chambres - Peinture:1 760€
    Peinture murs/plafonds: 44 m² × 40€/m² = 1760€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Centrès (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 932 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 808 €
Revenus locatifs : +7 932 €
Charges déductibles : -71 808 €
Résultat foncier Année 1 : -63 877 €(Déficit de 63 877 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 477 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 248 €/an
Revenus locatifs : +7 932 €
Charges déductibles : -5 248 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 683 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42476.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 932 €71 812 €4 035 €-63 881 €21 400 €42 481 €42 481 €
28 090 €5 143 €3 926 €2 947 €--39 534 €
38 252 €5 031 €3 813 €3 222 €--36 312 €
48 417 €4 914 €3 697 €3 503 €--32 809 €
58 586 €4 794 €3 576 €3 791 €--29 018 €
68 757 €4 670 €3 452 €4 087 €--24 930 €
78 933 €4 542 €3 324 €4 391 €--20 539 €
89 111 €4 409 €3 191 €4 702 €--15 837 €
99 293 €4 272 €3 054 €5 021 €--10 816 €
109 479 €4 130 €2 913 €5 349 €--5 467 €
119 669 €3 984 €2 766 €5 685 €---
129 862 €3 833 €2 615 €6 029 €---
1310 060 €3 677 €2 459 €6 383 €---
1410 261 €3 516 €2 298 €6 745 €---
1510 466 €3 349 €2 131 €7 117 €---
1610 675 €3 177 €1 959 €7 498 €---
1710 889 €2 999 €1 781 €7 890 €---
1811 107 €2 815 €1 597 €8 291 €---
1911 329 €2 625 €1 407 €8 703 €---
2011 555 €2 429 €1 211 €9 126 €---
2111 786 €2 226 €1 008 €9 560 €---
2212 022 €2 017 €799 €10 005 €---
2312 262 €1 800 €583 €10 462 €---
2412 508 €1 577 €359 €10 931 €---
2512 758 €1 346 €128 €11 412 €---
TOTAL254 059 €155 089 €58 084 €98 971 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 666 €-6 420 €+8 086 €
2+1 666 €0 €+1 666 €
3+1 666 €0 €+1 666 €
4+1 666 €0 €+1 666 €
5+1 666 €0 €+1 666 €
6+1 666 €0 €+1 666 €
7+1 666 €0 €+1 666 €
8+1 666 €0 €+1 666 €
9+1 666 €0 €+1 666 €
10+1 666 €0 €+1 666 €
11+1 666 €+65 €+1 601 €
12+1 666 €+1 809 €-143 €
13+1 666 €+1 915 €-249 €
14+1 666 €+2 023 €-357 €
15+1 666 €+2 135 €-469 €
16+1 666 €+2 250 €-584 €
17+1 666 €+2 367 €-701 €
18+1 666 €+2 487 €-821 €
19+1 666 €+2 611 €-945 €
20+1 666 €+2 738 €-1 072 €
21+1 666 €+2 868 €-1 202 €
22+1 666 €+3 002 €-1 336 €
23+1 666 €+3 139 €-1 473 €
24+1 666 €+3 279 €-1 613 €
25+1 666 €+3 424 €-1 758 €
Total+41 650 €+29 691 €+11 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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