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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVans (07)
Surface38.3m²
Coût Total68 761€
Loyer Annuel5 571€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 38.3 m²
Prix au m² : 913,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, calme, Pas de balcon, Non meublé

Nouvelle exclusivité STB Immobilier – Les Vans

STB Immobilier vous propose cet appartement de type T2 d'une surface de 38,30m2, situé au 1er étage d'un immeuble de 15 lots répartis sur deux étages, au coeur du centre des Vans.

Ce bien nécessite des travaux de rénovation, mais offre un fort potentiel d'aménagement, idéal pour un investissement locatif ou une résidence secondaire dans une région très touristique et recherchée.

Vous profiterez d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces, restaurants, du marché provençal et des rivières et sentiers de randonnées qui font la renommée de l'Ardèche méridionale.

Petite copropriété calme avec faibles charges.

Prix de vente : 35 000 euros

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez notre agence STB Immobilier ou par mail : .

Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5410.00 euros et 7360.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller STB Immobilier : Magali LEVASSEUR Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 890 428 055

Ville : Vans
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07140
Coordonnées : 44.409858, 4.134431
Total : 68 761€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 30 961€
Valeur du bien : 65 961€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38.3m²
Loyer prédit : 12.12€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 14.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5571€/an
Fourchette totale : 379€ - 569€/mois
Fourchette annuelle : 4546€ - 6826€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 361,11 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 431 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-55 431€ (-61.3%)
Marge achat-revente :21 670€ (24.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 761€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :340,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :20,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 360,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 516,12€
Coût de l'assurance :6 016,59€
Taxe foncière : 557,07€/an
Soit par mois : 46,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 464,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 407,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet ou stratifié dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10.5 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - sol abîmé dans la chambre
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rénovation complète des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10.5 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en mauvais état dans la chambre
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de carrelage ou revêtement adapté dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en très mauvais état dans l'entrée
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rénovation complète des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs abîmés dans l'entrée
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de carrelage ou revêtement adapté dans l'espace de rangement
Quantité: 1 espace de rangement (environ 4 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en très mauvais état dans l'espace de rangement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rénovation complète des murs et plafonds de l'espace de rangement
Quantité: 1 espace de rangement (environ 4 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs abîmés dans l'espace de rangement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture)
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 961 €(808 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 155€
    Parquet flottant: 10.5 m² × 55€/m² = 577.5€, Main d'œuvre: 577.5€
  • Chambres - Peinture:294€
    Peinture murs/plafond: 10.5 m² × 28€/m² = 294€
  • Autres pièces - Revêtement sol:600€
    Carrelage: 5 m² × 120€/m² = 600€, Main d'œuvre: 60€
  • Autres pièces - Peinture:240€
    Peinture murs/plafond: 5 m² × 48€/m² = 240€
  • Autres pièces - Revêtement sol:480€
    Carrelage: 4 m² × 120€/m² = 480€, Main d'œuvre: 0€
  • Autres pièces - Peinture:192€
    Peinture murs/plafond: 4 m² × 48€/m² = 192€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€
  • Salon - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation complète salon: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 571 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 761 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 241 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 961 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 074 €
Revenus locatifs : +5 571 €
Charges déductibles : -34 074 €
Résultat foncier Année 1 : -28 503 €(Déficit de 28 503 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 803 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 113 €/an
Revenus locatifs : +5 571 €
Charges déductibles : -3 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 458 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17803.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 571 €34 076 €2 317 €-28 505 €10 700 €17 805 €17 805 €
25 682 €3 053 €2 256 €2 629 €--15 177 €
35 796 €2 990 €2 192 €2 806 €--12 371 €
45 912 €2 924 €2 126 €2 987 €--9 383 €
56 030 €2 856 €2 058 €3 174 €--6 210 €
66 150 €2 786 €1 988 €3 365 €--2 845 €
76 273 €2 713 €1 915 €3 561 €---
86 399 €2 637 €1 840 €3 761 €---
96 527 €2 559 €1 762 €3 967 €---
106 657 €2 479 €1 681 €4 179 €---
116 791 €2 395 €1 598 €4 395 €---
126 926 €2 309 €1 511 €4 617 €---
137 065 €2 220 €1 422 €4 845 €---
147 206 €2 127 €1 329 €5 079 €---
157 350 €2 031 €1 234 €5 319 €---
167 497 €1 932 €1 135 €5 565 €---
177 647 €1 830 €1 032 €5 817 €---
187 800 €1 724 €926 €6 076 €---
197 956 €1 615 €817 €6 342 €---
208 115 €1 501 €703 €6 614 €---
218 278 €1 384 €586 €6 894 €---
228 443 €1 262 €465 €7 181 €---
238 612 €1 137 €339 €7 475 €---
248 784 €1 007 €209 €7 778 €---
258 960 €872 €75 €8 088 €---
TOTAL178 430 €84 420 €33 516 €94 009 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 009 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 170 €-3 210 €+4 380 €
2+1 170 €0 €+1 170 €
3+1 170 €0 €+1 170 €
4+1 170 €0 €+1 170 €
5+1 170 €0 €+1 170 €
6+1 170 €0 €+1 170 €
7+1 170 €+215 €+955 €
8+1 170 €+1 128 €+42 €
9+1 170 €+1 190 €-20 €
10+1 170 €+1 254 €-84 €
11+1 170 €+1 319 €-149 €
12+1 170 €+1 385 €-215 €
13+1 170 €+1 454 €-284 €
14+1 170 €+1 524 €-354 €
15+1 170 €+1 596 €-426 €
16+1 170 €+1 669 €-499 €
17+1 170 €+1 745 €-575 €
18+1 170 €+1 823 €-653 €
19+1 170 €+1 903 €-733 €
20+1 170 €+1 984 €-814 €
21+1 170 €+2 068 €-898 €
22+1 170 €+2 154 €-984 €
23+1 170 €+2 243 €-1 073 €
24+1 170 €+2 333 €-1 163 €
25+1 170 €+2 426 €-1 256 €
Total+29 250 €+28 203 €+1 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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