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Maison familiale proche de la Suisse avec 4 chambres et grand jardin

VilleViry (74)
Surface148m²
Coût Total488 320€
Loyer Annuel38 722€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+312€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 2 695,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Cheminée

Réf. 455MP : Idéalement située sur la commune de Chaumont, à seulement 10 minutes de Viry et à proximité de la frontière suisse, découvrez cette charmante maison familiale d'environ 150 m² habitables, alliant volumes, confort et tranquillité. Vous serez séduit par son atmosphère chaleureuse et sa luminosité. Elle offre une pièce de vie spacieuse, une cuisine équipée, quatre belles chambres confortables et deux salles d'eau. Côté extérieur, vous profiterez d'un grand terrain arboré et parfaitement aménagé, sans vis-à-vis. Une opportunité rare sur le secteur, offrant des prestations de qualité à proximité immédiate de toutes les commodités. Agent commercial indépendant Swixim Cruseilles : +33601027224 Honoraires à la charge du vendeur - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 3330€ ~ 4510€ - Margaux POLOWCZAK - Agent commercial - EI - RSAC 943 760 918 / Thonon-Les-Bains - https://api.apimo.pro/document_agency/24140?secret=c79b84762c

Ville : Viry
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74580
Coordonnées : 46.117600, 6.037373
Total : 488 320€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 57 400€
Valeur du bien : 456 400€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 21.80€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 33.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 3227€/mois
Loyer annuel estimé : 38722€/an
Fourchette totale : 2102€ - 4954€/mois
Fourchette annuelle : 25221€ - 59450€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 062,02 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :749 179 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-350 179€ (-46.7%)
Marge achat-revente :260 859€ (34.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :488 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 449,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :142,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 592,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :246 645,80€
Coût de l'assurance :42 728,00€
Taxe foncière : 3 872,18€/an
Soit par mois : 322,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 226,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 914,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :311,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - Salle de bain en excellent état, travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et la buanderie
Quantité: 28 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 380€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 60€/m² = 8880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€/fenêtre = 12600€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture et joints: 6 m² × 100€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 120€
    Peinture salle à manger et buanderie: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Viry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 722 €/an
Calcul : 3 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 488 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 709 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 955 €
Revenus locatifs : +38 722 €
Charges déductibles : -79 955 €
Résultat foncier Année 1 : -41 233 €(Déficit de 41 233 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 555 €/an
Revenus locatifs : +38 722 €
Charges déductibles : -22 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19833.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 722 €79 971 €16 990 €-41 249 €21 400 €19 849 €19 849 €
239 496 €22 127 €16 546 €17 369 €--2 481 €
340 286 €21 668 €16 086 €18 619 €---
441 092 €21 191 €15 610 €19 901 €---
541 914 €20 698 €15 117 €21 216 €---
642 752 €20 187 €14 606 €22 565 €---
743 607 €19 658 €14 077 €23 949 €---
844 479 €19 110 €13 529 €25 369 €---
945 369 €18 542 €12 961 €26 827 €---
1046 276 €17 954 €12 373 €28 322 €---
1147 202 €17 345 €11 764 €29 857 €---
1248 146 €16 714 €11 133 €31 432 €---
1349 109 €16 061 €10 479 €33 048 €---
1450 091 €15 384 €9 803 €34 707 €---
1551 093 €14 683 €9 102 €36 410 €---
1652 114 €13 957 €8 375 €38 158 €---
1753 157 €13 205 €7 623 €39 952 €---
1854 220 €12 426 €6 844 €41 794 €---
1955 304 €11 619 €6 038 €43 685 €---
2056 410 €10 783 €5 202 €45 627 €---
2157 539 €9 918 €4 336 €47 621 €---
2258 689 €9 021 €3 440 €49 668 €---
2359 863 €8 092 €2 511 €51 771 €---
2461 060 €7 131 €1 549 €53 930 €---
2562 282 €6 134 €553 €56 147 €---
TOTAL1 240 271 €443 578 €246 646 €796 692 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 796 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 132 €-6 420 €+14 552 €
2+8 132 €0 €+8 132 €
3+8 132 €+4 841 €+3 291 €
4+8 132 €+5 970 €+2 162 €
5+8 132 €+6 365 €+1 767 €
6+8 132 €+6 769 €+1 363 €
7+8 132 €+7 185 €+947 €
8+8 132 €+7 611 €+521 €
9+8 132 €+8 048 €+84 €
10+8 132 €+8 497 €-365 €
11+8 132 €+8 957 €-825 €
12+8 132 €+9 429 €-1 297 €
13+8 132 €+9 914 €-1 782 €
14+8 132 €+10 412 €-2 280 €
15+8 132 €+10 923 €-2 791 €
16+8 132 €+11 447 €-3 315 €
17+8 132 €+11 986 €-3 854 €
18+8 132 €+12 538 €-4 406 €
19+8 132 €+13 106 €-4 974 €
20+8 132 €+13 688 €-5 556 €
21+8 132 €+14 286 €-6 154 €
22+8 132 €+14 900 €-6 768 €
23+8 132 €+15 531 €-7 399 €
24+8 132 €+16 179 €-8 047 €
25+8 132 €+16 844 €-8 712 €
Total+203 300 €+239 008 €+-35 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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