Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison Les Hautes-Rivières (08800)

VilleHautes-Rivières (08)
Surface121m²
Coût Total142 890€
Loyer Annuel9 233€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 619,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 121 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Piscine, 522 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Dans le hameau de Sorendal (Les Hautes Rivières ) Authentique maison de village en pierre de pays Surface habitable environ 121 m2 , Composée d'une cuisine spacieuse , salon , salle à manger , chaufferie et salle de bain au rez de chaussée Quatre chambres à l'étage ainsi que des greniers aménageables permettent la création de nouveaux espaces de couchage ou de détente Un atelier et un garage font partie de l'ensemble Un terrain à l'arrière permet de profiter de la nature environnante L'accès aux bois et chemins de promenade sont à votre porte Le tout surplombant le village sur la vallée de la Semoy Bien à rafraichir mais équipé de fenêtres Pvc et ayant une très bonne structure entretenue

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Hautes-Rivières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08800
Coordonnées : 49.883430, 4.841690
Total : 142 890€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 61 890€
Valeur du bien : 136 890€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.02€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9233€/an
Fourchette totale : 607€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7287€ - 11698€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :720,77 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 213 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-12 213€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-55 677€ (-63.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 461,02€
Coût de l'assurance :12 502,88€
Taxe foncière : 923,26€/an
Soit par mois : 76,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 4 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des éléments en bois
Quantité: salon complet (environ 35 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais vieillissant
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des éléments en bois
Quantité: salle à manger complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 890 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 100€
    Isolation des combles perdus: 121 m² × 100€/m² = 12100€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 050€
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle à manger:540€
    Rafraîchissement salle à manger: 18 m² × 30€/m² = 540€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hautes-Rivières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 233 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 890 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 925 €
Revenus locatifs : +9 233 €
Charges déductibles : -67 925 €
Résultat foncier Année 1 : -58 693 €(Déficit de 58 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 035 €/an
Revenus locatifs : +9 233 €
Charges déductibles : -6 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37292.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 233 €67 930 €4 617 €-58 697 €21 400 €37 297 €37 297 €
29 417 €5 915 €4 492 €3 502 €--33 795 €
39 606 €5 786 €4 363 €3 819 €--29 976 €
49 798 €5 653 €4 230 €4 145 €--25 831 €
59 994 €5 516 €4 092 €4 478 €--21 353 €
610 194 €5 373 €3 950 €4 820 €--16 533 €
710 397 €5 227 €3 803 €5 171 €--11 362 €
810 605 €5 075 €3 651 €5 530 €--5 832 €
910 817 €4 918 €3 495 €5 899 €---
1011 034 €4 756 €3 333 €6 278 €---
1111 254 €4 589 €3 165 €6 666 €---
1211 480 €4 416 €2 993 €7 064 €---
1311 709 €4 237 €2 814 €7 472 €---
1411 943 €4 053 €2 629 €7 891 €---
1512 182 €3 862 €2 439 €8 320 €---
1612 426 €3 665 €2 242 €8 761 €---
1712 674 €3 461 €2 038 €9 213 €---
1812 928 €3 251 €1 828 €9 677 €---
1913 186 €3 034 €1 610 €10 153 €---
2013 450 €2 809 €1 386 €10 641 €---
2113 719 €2 577 €1 154 €11 142 €---
2213 994 €2 338 €914 €11 656 €---
2314 273 €2 090 €667 €12 183 €---
2414 559 €1 834 €411 €12 725 €---
2514 850 €1 570 €146 €13 280 €---
TOTAL295 722 €163 935 €66 461 €131 787 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 787 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-6 420 €+8 359 €
2+1 939 €0 €+1 939 €
3+1 939 €0 €+1 939 €
4+1 939 €0 €+1 939 €
5+1 939 €0 €+1 939 €
6+1 939 €0 €+1 939 €
7+1 939 €0 €+1 939 €
8+1 939 €0 €+1 939 €
9+1 939 €+20 €+1 919 €
10+1 939 €+1 883 €+56 €
11+1 939 €+2 000 €-61 €
12+1 939 €+2 119 €-180 €
13+1 939 €+2 242 €-303 €
14+1 939 €+2 367 €-428 €
15+1 939 €+2 496 €-557 €
16+1 939 €+2 628 €-689 €
17+1 939 €+2 764 €-825 €
18+1 939 €+2 903 €-964 €
19+1 939 €+3 046 €-1 107 €
20+1 939 €+3 192 €-1 253 €
21+1 939 €+3 343 €-1 404 €
22+1 939 €+3 497 €-1 558 €
23+1 939 €+3 655 €-1 716 €
24+1 939 €+3 817 €-1 878 €
25+1 939 €+3 984 €-2 045 €
Total+48 475 €+39 536 €+8 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →