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Maison - 4 pièce(s) - 94 m²

Bien expiré
VillePlouguenast (22)
Surface94
Coût Total58 700
Loyer Annuel7 708
Rentabilité13.13%
Cashflow/mois+266
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 531,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Clément Garret vous propose: Charmante maison de campagne à rénover à Plouguenast - Idéal pour les amateurs de tranquillité.

Nichée au cOEur de la commune de Plouguenast, cette maison en pierre de 94m² sur un terrain de 905m² est une opportunité pour les amateurs de nature. Construite en 1940, elle offre un potentiel pour être transformée en un havre de paix personnalisé.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée donnant directement sur une grande cuisine aménagée et équipée ouverte sur le séjour, un salon, une salle d'eau, un bureau et un WC séparé.

À l'étage, un petit palier dessert deux chambres ainsi qu'un WC séparé. Les combles au deuxième étage peuvent être aménagées.

La maison est équipée d'un grand garage, idéal pour abriter votre véhicule ou pour servir d'espace de rangement supplémentaire.

Si vous recherchez une maison de campagne authentique à rénover selon vos goûts et vos envies, cette propriété est l'opportunité idéale pour concrétiser votre projet.

Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 366 et classe CLIMAT C indice 12. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Clément Garret mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT-BRIEUC sous le numéro 943025437, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 94
  • Surface totale : 94
  • Superficie terrain : 905
  • Nbre. d'étages : 1
  • Nbre. de chambres : 2
  • Nb. de pièces : 4
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 2
Ville : Plouguenast
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22150
Total : 58 700
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 4 700
Valeur du bien : 54 700
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 8.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7708€/an
Fourchette totale : 512€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 6148€ - 9663€/an
Rentabilité brute :13.13%
Fourchette de rentabilité :10.47% - 16.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 050 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 700
Prix d'achat :50 000
Décote à l'achat :-48 700 (-49.3%)
Marge achat-revente :40 000€ (40.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :294,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :17,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 311,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 743,40
Coût de l'assurance :5 136,25
Taxe foncière : 770,79€/an
Soit par mois : 64,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 642,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 376,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :266,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique F avec indice 366.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture, revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations, peinture et finitions
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 700(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 700
    Isolation combles: 94 m² × 50€/m² = 4700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 708 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 700 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 205 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 722
Revenus locatifs : +7 708
Charges déductibles : -7 722
Résultat foncier Année 1 : -15(Déficit de 15 €)
Imputable sur revenu global : 15
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 022 €/an
Revenus locatifs : +7 708
Charges déductibles : -3 022
Résultat foncier Années 2+ : 4 685 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 7087 7242 048-1616 €--
27 8622 9711 9954 891---
38 0192 9161 9395 104---
48 1802 8581 8825 321---
58 3432 7991 8235 544---
68 5102 7371 7615 773---
78 6802 6741 6976 007---
88 8542 6081 6316 246---
99 0312 5391 5636 492---
109 2122 4681 4926 743---
119 3962 3951 4197 001---
129 5842 3191 3437 265---
139 7752 2401 2647 535---
149 9712 1591 1827 812---
1510 1702 0741 0988 096---
1610 3741 9871 0108 387---
1710 5811 8969208 685---
1810 7931 8028268 991---
1911 0091 7057289 304---
2011 2291 6046289 625---
2111 4541 4995239 954---
2211 6831 39141510 291---
2311 9161 27930310 637---
2412 1551 16318710 991---
2512 3981 0436711 355---
TOTAL246 88758 84929 743188 03716Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 037
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 619-5+1 624
2+1 619+1 467+152
3+1 619+1 531+88
4+1 619+1 596+23
5+1 619+1 663-44
6+1 619+1 732-113
7+1 619+1 802-183
8+1 619+1 874-255
9+1 619+1 948-329
10+1 619+2 023-404
11+1 619+2 100-481
12+1 619+2 179-560
13+1 619+2 261-642
14+1 619+2 344-725
15+1 619+2 429-810
16+1 619+2 516-897
17+1 619+2 606-987
18+1 619+2 697-1 078
19+1 619+2 791-1 172
20+1 619+2 888-1 269
21+1 619+2 986-1 367
22+1 619+3 087-1 468
23+1 619+3 191-1 572
24+1 619+3 297-1 678
25+1 619+3 406-1 787
Total+40 475+56 411+-15 936
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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