Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 20 pièces 456 m²

Bien expiré
VilleToul (54)
Surface456m²
Coût Total475 900€
Loyer Annuel55 557€
Rentabilité11.67%
Cashflow/mois+1 676€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 430 000 €
Surface : 456 m²
Prix au m² : 942,98 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 20
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 456 m²

Centre ville de TOUL, Bel immeuble d'une surface de 456 m2 comprenant, au rez-de-chaussée et au 1er étage un local professionnel. Au 2ème étage, 2 appartements de type et F4 et F3. Un grand comble qui pourrait être aménagé et des caves. L' association de Terre de Lorraine loue actuellement le rez-de-chaussée, le 1 niveau et un appartement au 2 ème étage. Le rapport locatif actuel est de 2580 € hors charge. Il reste à louer et à rénover l'appartement F4 au 2éme étage. Nous consulter pour plus de renseignements et pour organiser une visite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence annonce : V1718 Date de réalisation du diagnostic : 24/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 740 € et 6 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.674530, 5.888119
Total : 475 900€
Prix d'acquisition : 430 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 441 500€
Frais de notaire : 34 400€
Coût estimé : 34 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 456m²
Loyer prédit : 10.15€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 4630€/mois
Loyer annuel estimé : 55557€/an
Fourchette totale : 3773€ - 5682€/mois
Fourchette annuelle : 45271€ - 68181€/an
Rentabilité brute :11.67%
Fourchette de rentabilité :9.51% - 14.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :475 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 351,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :138,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 490,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :229 684,92€
Coût de l'assurance :41 641,25€
Taxe foncière : 5 555,70€/an
Soit par mois : 462,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 629,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 953,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 676,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 456 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m² pour 456 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des éléments de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: environ 33 m² (15 m² + 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(25 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 557 €/an
Calcul : 4 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 475 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 666 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 602 €
Revenus locatifs : +55 557 €
Charges déductibles : -34 602 €
Résultat foncier Année 1 : 20 955 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 102 €/an
Revenus locatifs : +55 557 €
Charges déductibles : -23 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 32 455 €/an
Prix d'achat du bien : 430 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 500 €(65% de 430 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 164 €/an
Calcul : 279 500 € × 3,636% = 10 164 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 557 €34 617 €15 896 €20 940 €---
256 668 €22 694 €15 472 €33 974 €---
357 801 €22 256 €15 035 €35 545 €---
458 958 €21 803 €14 582 €37 154 €---
560 137 €21 335 €14 114 €38 802 €---
661 339 €20 851 €13 629 €40 489 €---
762 566 €20 350 €13 128 €42 217 €---
863 818 €19 831 €12 610 €43 986 €---
965 094 €19 295 €12 074 €45 798 €---
1066 396 €18 741 €11 520 €47 655 €---
1167 724 €18 168 €10 946 €49 556 €---
1269 078 €17 575 €10 353 €51 504 €---
1370 460 €16 961 €9 740 €53 499 €---
1471 869 €16 327 €9 105 €55 542 €---
1573 306 €15 670 €8 449 €57 636 €---
1674 772 €14 991 €7 770 €59 781 €---
1776 268 €14 289 €7 068 €61 979 €---
1877 793 €13 563 €6 342 €64 230 €---
1979 349 €12 812 €5 591 €66 537 €---
2080 936 €12 035 €4 814 €68 901 €---
2182 555 €11 231 €4 010 €71 323 €---
2284 206 €10 400 €3 179 €73 806 €---
2385 890 €9 540 €2 319 €76 350 €---
2487 608 €8 651 €1 430 €78 957 €---
2589 360 €7 731 €510 €81 629 €---
TOTAL1 779 507 €421 719 €229 685 €1 357 789 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 357 789 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 667 €+6 282 €+5 385 €
2+11 667 €+10 192 €+1 475 €
3+11 667 €+10 664 €+1 003 €
4+11 667 €+11 146 €+521 €
5+11 667 €+11 641 €+26 €
6+11 667 €+12 147 €-480 €
7+11 667 €+12 665 €-998 €
8+11 667 €+13 196 €-1 529 €
9+11 667 €+13 740 €-2 073 €
10+11 667 €+14 296 €-2 629 €
11+11 667 €+14 867 €-3 200 €
12+11 667 €+15 451 €-3 784 €
13+11 667 €+16 050 €-4 383 €
14+11 667 €+16 663 €-4 996 €
15+11 667 €+17 291 €-5 624 €
16+11 667 €+17 934 €-6 267 €
17+11 667 €+18 594 €-6 927 €
18+11 667 €+19 269 €-7 602 €
19+11 667 €+19 961 €-8 294 €
20+11 667 €+20 670 €-9 003 €
21+11 667 €+21 397 €-9 730 €
22+11 667 €+22 142 €-10 475 €
23+11 667 €+22 905 €-11 238 €
24+11 667 €+23 687 €-12 020 €
25+11 667 €+24 489 €-12 822 €
Total+291 675 €+407 337 €+-115 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →