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Appartement T2 42 m2

VillePerpignan (66)
Surface42m²
Coût Total92 150€
Loyer Annuel6 672€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 380,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 dans une petite résidence calme proche du centre ville. Une fenêtre extérieure par pièce. une Cuisine indépendante, un salon, une chambre, une salle d'eau avec WC, un entrée avec placard. A votre disposition pour visite DPE en cours

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.691380, 2.895800
Total : 92 150€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 29 510€
Valeur du bien : 87 510€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 556€/mois
Loyer annuel estimé : 6672€/an
Fourchette totale : 455€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5457€ - 8157€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 483,6 €/m²
Basé sur :858 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 311 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-4 311€ (-6.9%)
Marge achat-revente :-29 839€ (-47.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :462,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 489,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 692,58€
Coût de l'assurance :8 063,12€
Taxe foncière : 667,22€/an
Soit par mois : 55,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 556,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la cuisine, ainsi que peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 510 €(703 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:4 950€
    Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Peinture murs cuisine (15m²): 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 360€
    Peinture murs salon (12m²): 30€/m² × 12 = 360€, Électricité salon: 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 672 €/an
Calcul : 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 150 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 667 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 712 €
Revenus locatifs : +6 672 €
Charges déductibles : -33 712 €
Résultat foncier Année 1 : -27 040 €(Déficit de 27 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 202 €/an
Revenus locatifs : +6 672 €
Charges déductibles : -4 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5639.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 672 €33 715 €3 215 €-27 043 €21 400 €5 643 €5 643 €
26 806 €4 121 €3 131 €2 684 €--2 958 €
36 942 €4 034 €3 045 €2 907 €--51 €
47 081 €3 944 €2 954 €3 136 €---
57 222 €3 851 €2 861 €3 371 €---
67 367 €3 754 €2 765 €3 612 €---
77 514 €3 654 €2 665 €3 860 €---
87 664 €3 551 €2 561 €4 114 €---
97 817 €3 443 €2 454 €4 374 €---
107 974 €3 332 €2 342 €4 642 €---
118 133 €3 217 €2 227 €4 916 €---
128 296 €3 098 €2 108 €5 198 €---
138 462 €2 974 €1 984 €5 488 €---
148 631 €2 846 €1 856 €5 785 €---
158 804 €2 713 €1 723 €6 091 €---
168 980 €2 576 €1 586 €6 404 €---
179 159 €2 433 €1 444 €6 726 €---
189 343 €2 286 €1 296 €7 057 €---
199 529 €2 133 €1 143 €7 396 €---
209 720 €1 975 €985 €7 745 €---
219 914 €1 811 €821 €8 103 €---
2210 113 €1 641 €652 €8 471 €---
2310 315 €1 465 €476 €8 850 €---
2410 521 €1 283 €293 €9 238 €---
2510 732 €1 094 €105 €9 637 €---
TOTAL213 711 €100 946 €46 693 €112 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 401 €-6 420 €+7 821 €
2+1 401 €0 €+1 401 €
3+1 401 €0 €+1 401 €
4+1 401 €+926 €+475 €
5+1 401 €+1 011 €+390 €
6+1 401 €+1 084 €+317 €
7+1 401 €+1 158 €+243 €
8+1 401 €+1 234 €+167 €
9+1 401 €+1 312 €+89 €
10+1 401 €+1 393 €+8 €
11+1 401 €+1 475 €-74 €
12+1 401 €+1 560 €-159 €
13+1 401 €+1 646 €-245 €
14+1 401 €+1 736 €-335 €
15+1 401 €+1 827 €-426 €
16+1 401 €+1 921 €-520 €
17+1 401 €+2 018 €-617 €
18+1 401 €+2 117 €-716 €
19+1 401 €+2 219 €-818 €
20+1 401 €+2 324 €-923 €
21+1 401 €+2 431 €-1 030 €
22+1 401 €+2 541 €-1 140 €
23+1 401 €+2 655 €-1 254 €
24+1 401 €+2 771 €-1 370 €
25+1 401 €+2 891 €-1 490 €
Total+35 025 €+33 829 €+1 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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