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Maison à vendre

VilleRoquebillière (06)
Surface100m²
Coût Total225 900€
Loyer Annuel19 612€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+298€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, 2 balcons, Exposition sud

Au coeur de la vésubie et accessible rapidement de Nice, dans cette commune très dynamique de Roquebillière, vous découvrirez cette très belle maison de village 4 pièces sur 4 niveaux composée au 1er étage : d'un salon avec cheminée avec cuisine équipée très spacieuse, au 2 ème niveau : une grande chambre avec placards donnant accès sur un balcon, dressing avec sa salle de douche et wc, au 3 ème niveau : une très grande chambre avec placard et cheminée, une salle de douche avec wc, au 4ème niveau : un atelier pouvant être une chambre avec accès aux combles. En annexe, une cave voutée avec atelier et accès deux roues ! Idéale pour tous les ages ! Vous pourrez suivre la scolarité de votre enfants de la crèche au collège ainsi que bénéficier de nombreuses commodités, un carrefour market, de tous les commerces de proximité, banques, station service ainsi que de profiter du soleil estival au bord du bassin biologique ou skater le pumptrack ! A quelques minutes, la cure thermale de Berthemont Les Bains ou bien le Pure Montagne Resort vous permettrons de vous détendre et de bénéficier des soins. Bien en monopropriété, pas de charges. Honoraires charges vendeur.

Ville : Roquebillière
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.028590, 7.293594
Total : 225 900€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 210 700€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1634€/mois
Loyer annuel estimé : 19612€/an
Fourchette totale : 979€ - 2728€/mois
Fourchette annuelle : 11749€ - 32737€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 14.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 509,54 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :250 954 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-60 954€ (-24.3%)
Marge achat-revente :25 054€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 106,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :65,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 172,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 146,95€
Coût de l'assurance :19 766,25€
Taxe foncière : 1 961,19€/an
Soit par mois : 163,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 634,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 336,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :298,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 300€
    Douche: 1500€, Lavabo: 600€, WC: 400€, Carrelage (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 6000€
  • Salon - Rénovation légère:5 700€
    Peinture murs/plafond (50 m²): 30€/m² × 50 = 1500€, Mise aux normes électricité: 100€/m² × 30 = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roquebillière (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 612 €/an
Calcul : 1 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 900 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 810 €
Revenus locatifs : +19 612 €
Charges déductibles : -30 810 €
Résultat foncier Année 1 : -11 199 €(Déficit de 11 199 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 499 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 110 €/an
Revenus locatifs : +19 612 €
Charges déductibles : -10 110 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 498.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 612 €30 818 €7 366 €-11 206 €10 700 €506 €506 €
220 004 €9 919 €7 168 €10 085 €---
320 404 €9 715 €6 963 €10 690 €---
420 812 €9 503 €6 751 €11 309 €---
521 229 €9 284 €6 532 €11 945 €---
621 653 €9 058 €6 306 €12 595 €---
722 086 €8 824 €6 072 €13 262 €---
822 528 €8 583 €5 831 €13 945 €---
922 978 €8 333 €5 581 €14 645 €---
1023 438 €8 075 €5 323 €15 363 €---
1123 907 €7 808 €5 056 €16 098 €---
1224 385 €7 533 €4 781 €16 852 €---
1324 873 €7 248 €4 496 €17 625 €---
1425 370 €6 954 €4 202 €18 417 €---
1525 877 €6 649 €3 897 €19 228 €---
1626 395 €6 335 €3 583 €20 060 €---
1726 923 €6 010 €3 258 €20 913 €---
1827 461 €5 674 €2 922 €21 787 €---
1928 011 €5 327 €2 575 €22 684 €---
2028 571 €4 968 €2 216 €23 602 €---
2129 142 €4 598 €1 846 €24 545 €---
2229 725 €4 214 €1 463 €25 511 €---
2330 320 €3 818 €1 067 €26 501 €---
2430 926 €3 409 €657 €27 517 €---
2531 544 €2 986 €234 €28 558 €---
TOTAL628 175 €195 643 €106 147 €432 532 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 432 532 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 118 €-3 210 €+7 328 €
2+4 118 €+2 874 €+1 244 €
3+4 118 €+3 207 €+911 €
4+4 118 €+3 393 €+725 €
5+4 118 €+3 583 €+535 €
6+4 118 €+3 779 €+339 €
7+4 118 €+3 979 €+139 €
8+4 118 €+4 184 €-66 €
9+4 118 €+4 394 €-276 €
10+4 118 €+4 609 €-491 €
11+4 118 €+4 830 €-712 €
12+4 118 €+5 056 €-938 €
13+4 118 €+5 287 €-1 169 €
14+4 118 €+5 525 €-1 407 €
15+4 118 €+5 768 €-1 650 €
16+4 118 €+6 018 €-1 900 €
17+4 118 €+6 274 €-2 156 €
18+4 118 €+6 536 €-2 418 €
19+4 118 €+6 805 €-2 687 €
20+4 118 €+7 081 €-2 963 €
21+4 118 €+7 363 €-3 245 €
22+4 118 €+7 653 €-3 535 €
23+4 118 €+7 950 €-3 832 €
24+4 118 €+8 255 €-4 137 €
25+4 118 €+8 567 €-4 449 €
Total+102 950 €+129 760 €+-26 810 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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