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Appartement 3 pièces

Bien expiré
VilleBrassac-les-Mines (63)
Surface62m²
Coût Total72 780€
Loyer Annuel4 874€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 790,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces - Appartement de 3 pièces de 62 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 2 étages

Ce bien comprend 2 chambres et 1 salle de bain avec wc séparé + un deuxième wc en partie sous-sol

La cuisine est équipée.

2 garages, une cave, un cabanon et un terrain d’environ 450m2 non attenant

  • Bon état général

  • Chauffage électrique individuel

L'appartement est situé dans le quartier de Bayard à Brassac-les-Mines.

Classe énergie E - Classe climat C.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Merci

Ville : Brassac-les-Mines
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63570
Coordonnées : 45.427340, 3.304730
Total : 72 780€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 19 860€
Valeur du bien : 68 860€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 6.55€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 406€/mois
Loyer annuel estimé : 4874€/an
Fourchette totale : 320€ - 515€/mois
Fourchette annuelle : 3841€ - 6185€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :21,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 380,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 126,01€
Coût de l'assurance :6 368,25€
Taxe foncière : 487,39€/an
Soit par mois : 40,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 406,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 421,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 860 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brassac-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 406 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 874 €/an
Calcul : 406 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 487 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 031 €
Revenus locatifs : +4 874 €
Charges déductibles : -23 031 €
Résultat foncier Année 1 : -18 157 €(Déficit de 18 157 €)
Imputable sur revenu global : 18 157 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 171 €/an
Revenus locatifs : +4 874 €
Charges déductibles : -3 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 703 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 874 €23 033 €2 431 €-18 159 €18 159 €--
24 971 €3 108 €2 366 €1 863 €---
35 071 €3 041 €2 299 €2 029 €---
45 172 €2 972 €2 230 €2 200 €---
55 276 €2 901 €2 158 €2 375 €---
65 381 €2 826 €2 084 €2 555 €---
75 489 €2 750 €2 008 €2 739 €---
85 599 €2 671 €1 928 €2 928 €---
95 711 €2 589 €1 847 €3 122 €---
105 825 €2 504 €1 762 €3 321 €---
115 941 €2 416 €1 674 €3 525 €---
126 060 €2 325 €1 583 €3 735 €---
136 181 €2 232 €1 490 €3 950 €---
146 305 €2 135 €1 392 €4 170 €---
156 431 €2 034 €1 292 €4 397 €---
166 560 €1 930 €1 188 €4 629 €---
176 691 €1 823 €1 081 €4 868 €---
186 825 €1 712 €970 €5 113 €---
196 961 €1 597 €855 €5 364 €---
207 100 €1 478 €736 €5 622 €---
217 242 €1 355 €613 €5 887 €---
227 387 €1 228 €486 €6 159 €---
237 535 €1 097 €355 €6 438 €---
247 686 €961 €219 €6 725 €---
257 839 €820 €78 €7 019 €---
TOTAL156 113 €73 539 €35 126 €82 574 €18 159 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 448 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 874 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 024 €-5 448 €+6 472 €
2+1 024 €+559 €+465 €
3+1 024 €+609 €+415 €
4+1 024 €+660 €+364 €
5+1 024 €+713 €+311 €
6+1 024 €+766 €+258 €
7+1 024 €+822 €+202 €
8+1 024 €+878 €+146 €
9+1 024 €+937 €+87 €
10+1 024 €+996 €+28 €
11+1 024 €+1 058 €-34 €
12+1 024 €+1 120 €-96 €
13+1 024 €+1 185 €-161 €
14+1 024 €+1 251 €-227 €
15+1 024 €+1 319 €-295 €
16+1 024 €+1 389 €-365 €
17+1 024 €+1 460 €-436 €
18+1 024 €+1 534 €-510 €
19+1 024 €+1 609 €-585 €
20+1 024 €+1 687 €-663 €
21+1 024 €+1 766 €-742 €
22+1 024 €+1 848 €-824 €
23+1 024 €+1 931 €-907 €
24+1 024 €+2 017 €-993 €
25+1 024 €+2 106 €-1 082 €
Total+25 600 €+24 772 €+828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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