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Charmante maison de village

VilleVillefranche-sur-Cher (41)
Surface113
Coût Total185 300
Loyer Annuel11 004
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-134
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 500 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 075,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2

Idéalement située à proximité des commerces à Villefranche sur Cher, cette maison ancienne pleine de caractère vous séduira par son authenticité. Avec une surface habitable d'environ 113 m2, elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine aménagée et semi-équipée, d'une pièce de vie agrémentée d'une cheminée ouverte, d'une chambre, d'une salle de bain, ainsi que d'un bureau (ou chambre complémentaire), d'une buanderie et d'un atelier attenant. À l'étage, un palier dessert deux chambres supplémentaires ainsi qu'un cabinet de toilette. À l'extérieur, vous apprécierez un jardin clos de 815 m2, idéal pour les moments de détente en famille ou entre amis, complété par un préau et un garage. Une belle opportunité alliant charme de l'ancien et cadre pratique ! Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez Villefranche Immobilier.

  • https://villefranche-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Villefranche-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.299628, 1.770419
Total : 185 300
Prix d'acquisition : 121 500
Travaux : 54 080
Valeur du bien : 175 580
Frais de notaire : 9 720
Coût estimé : 9 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11004€/an
Fourchette totale : 746€ - 1127€/mois
Fourchette annuelle : 8953€ - 13526€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 016,54 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 869
Prix d'achat :121 500
Décote à l'achat :+6 631 (+5.8%)
Marge achat-revente :-70 431€ (-61.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 959,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 544,67
Coût de l'assurance :13 897,50
Taxe foncière : 1 100,42€/an
Soit par mois : 91,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 113 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 080(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 780
    Isolation toiture/combles: 113 m² × 60€/m² = 6780€, Main d'œuvre: 20€
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Fenêtres double vitrage:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffe-eau thermodynamique:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation cuisine complète:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation salle de bain complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Parquet flottant:2 400
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture chambres:1 600
    Peinture chambres: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salle à manger:1 000
    Peinture salle à manger: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 280✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 004 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 300 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 864
Revenus locatifs : +11 004
Charges déductibles : -61 864
Résultat foncier Année 1 : -50 860(Déficit de 50 860 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 460
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 784 €/an
Revenus locatifs : +11 004
Charges déductibles : -7 784
Résultat foncier Années 2+ : 3 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29460.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 975(65% de 121 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 872 €/an
Calcul : 78 975 € × 3,636% = 2 872
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 00461 8706 134-50 86621 400 €29 466 €29 466 €
211 2247 6265 9703 598--25 868 €
311 4497 4575 8003 992--21 876 €
411 6787 2815 6254 396--17 480 €
511 9117 1005 4444 811--12 669 €
612 1506 9135 2565 237--7 432 €
712 3936 7195 0635 674--1 758 €
812 6406 5194 8626 122---
912 8936 3114 6556 582---
1013 1516 0974 4417 054---
1113 4145 8754 2197 539---
1213 6825 6463 9908 036---
1313 9565 4093 7538 547---
1414 2355 1653 5089 071---
1514 5204 9113 2559 609---
1614 8104 6492 99310 161---
1715 1064 3782 72210 728---
1815 4094 0982 44211 310---
1915 7173 8092 15311 908---
2016 0313 5091 85312 522---
2116 3523 2001 54413 152---
2216 6792 8801 22313 799---
2317 0122 54989214 464---
2417 3532 20655015 146---
2517 7001 85319615 847---
TOTAL352 469184 03388 545168 43621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 436
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 311-6 420+8 731
2+2 3110+2 311
3+2 3110+2 311
4+2 3110+2 311
5+2 3110+2 311
6+2 3110+2 311
7+2 3110+2 311
8+2 311+1 309+1 002
9+2 311+1 975+336
10+2 311+2 116+195
11+2 311+2 262+49
12+2 311+2 411-100
13+2 311+2 564-253
14+2 311+2 721-410
15+2 311+2 883-572
16+2 311+3 048-737
17+2 311+3 218-907
18+2 311+3 393-1 082
19+2 311+3 572-1 261
20+2 311+3 756-1 445
21+2 311+3 946-1 635
22+2 311+4 140-1 829
23+2 311+4 339-2 028
24+2 311+4 544-2 233
25+2 311+4 754-2 443
Total+57 775+50 531+7 244
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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