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Charmante maison de village

Bien expiré
VilleVillefranche-sur-Cher (41)
Surface113m²
Coût Total185 300€
Loyer Annuel11 004€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 500 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 075,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2

Idéalement située à proximité des commerces à Villefranche sur Cher, cette maison ancienne pleine de caractère vous séduira par son authenticité. Avec une surface habitable d'environ 113 m2, elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine aménagée et semi-équipée, d'une pièce de vie agrémentée d'une cheminée ouverte, d'une chambre, d'une salle de bain, ainsi que d'un bureau (ou chambre complémentaire), d'une buanderie et d'un atelier attenant. À l'étage, un palier dessert deux chambres supplémentaires ainsi qu'un cabinet de toilette. À l'extérieur, vous apprécierez un jardin clos de 815 m2, idéal pour les moments de détente en famille ou entre amis, complété par un préau et un garage. Une belle opportunité alliant charme de l'ancien et cadre pratique ! Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez Villefranche Immobilier.

  • https://villefranche-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Villefranche-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.299628, 1.770419
Total : 185 300€
Prix d'acquisition : 121 500€
Travaux : 54 080€
Valeur du bien : 175 580€
Frais de notaire : 9 720€
Coût estimé : 9 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11004€/an
Fourchette totale : 746€ - 1127€/mois
Fourchette annuelle : 8953€ - 13526€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 016,54 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 869 €
Prix d'achat :121 500 €
Décote à l'achat :+6 631€ (+5.8%)
Marge achat-revente :-70 431€ (-61.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 959,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 544,67€
Coût de l'assurance :13 897,50€
Taxe foncière : 1 100,42€/an
Soit par mois : 91,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 113 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 080 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 780€
    Isolation toiture/combles: 113 m² × 60€/m² = 6780€, Main d'œuvre: 20€
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation cuisine complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture chambres:1 600€
    Peinture chambres: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salle à manger:1 000€
    Peinture salle à manger: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 004 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 864 €
Revenus locatifs : +11 004 €
Charges déductibles : -61 864 €
Résultat foncier Année 1 : -50 860 €(Déficit de 50 860 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 460 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 784 €/an
Revenus locatifs : +11 004 €
Charges déductibles : -7 784 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29460.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 975 €(65% de 121 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 872 €/an
Calcul : 78 975 € × 3,636% = 2 872 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 004 €61 870 €6 134 €-50 866 €21 400 €29 466 €29 466 €
211 224 €7 626 €5 970 €3 598 €--25 868 €
311 449 €7 457 €5 800 €3 992 €--21 876 €
411 678 €7 281 €5 625 €4 396 €--17 480 €
511 911 €7 100 €5 444 €4 811 €--12 669 €
612 150 €6 913 €5 256 €5 237 €--7 432 €
712 393 €6 719 €5 063 €5 674 €--1 758 €
812 640 €6 519 €4 862 €6 122 €---
912 893 €6 311 €4 655 €6 582 €---
1013 151 €6 097 €4 441 €7 054 €---
1113 414 €5 875 €4 219 €7 539 €---
1213 682 €5 646 €3 990 €8 036 €---
1313 956 €5 409 €3 753 €8 547 €---
1414 235 €5 165 €3 508 €9 071 €---
1514 520 €4 911 €3 255 €9 609 €---
1614 810 €4 649 €2 993 €10 161 €---
1715 106 €4 378 €2 722 €10 728 €---
1815 409 €4 098 €2 442 €11 310 €---
1915 717 €3 809 €2 153 €11 908 €---
2016 031 €3 509 €1 853 €12 522 €---
2116 352 €3 200 €1 544 €13 152 €---
2216 679 €2 880 €1 223 €13 799 €---
2317 012 €2 549 €892 €14 464 €---
2417 353 €2 206 €550 €15 146 €---
2517 700 €1 853 €196 €15 847 €---
TOTAL352 469 €184 033 €88 545 €168 436 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 311 €-6 420 €+8 731 €
2+2 311 €0 €+2 311 €
3+2 311 €0 €+2 311 €
4+2 311 €0 €+2 311 €
5+2 311 €0 €+2 311 €
6+2 311 €0 €+2 311 €
7+2 311 €0 €+2 311 €
8+2 311 €+1 309 €+1 002 €
9+2 311 €+1 975 €+336 €
10+2 311 €+2 116 €+195 €
11+2 311 €+2 262 €+49 €
12+2 311 €+2 411 €-100 €
13+2 311 €+2 564 €-253 €
14+2 311 €+2 721 €-410 €
15+2 311 €+2 883 €-572 €
16+2 311 €+3 048 €-737 €
17+2 311 €+3 218 €-907 €
18+2 311 €+3 393 €-1 082 €
19+2 311 €+3 572 €-1 261 €
20+2 311 €+3 756 €-1 445 €
21+2 311 €+3 946 €-1 635 €
22+2 311 €+4 140 €-1 829 €
23+2 311 €+4 339 €-2 028 €
24+2 311 €+4 544 €-2 233 €
25+2 311 €+4 754 €-2 443 €
Total+57 775 €+50 531 €+7 244 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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