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Studio meuble 29 m2

VilleVerdun (55)
Surface29m²
Coût Total71 530€
Loyer Annuel3 701€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 42 000 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 448,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio rénové en 2024 à quelques minutes à pied du centre ville de Verdun. Ce studio est vendu meublé avec machine à laver (2024), réfrigérateur (2024) et coin cuisine avec plaque cuisson vitro céramique. Taxe foncière 463 euros en 2025. Ballon eau chaude changé en 2025. 2 Radiateurs basse consommation dont un changé en 2024. Copropriété de 6 lots sur 2 étages sans ascenseur. DPE réalisé le 10.08.2023. Construction avant 1948 (années 20).

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.155580, 5.389190
Total : 71 530€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 26 170€
Valeur du bien : 68 170€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 308€/mois
Loyer annuel estimé : 3701€/an
Fourchette totale : 245€ - 388€/mois
Fourchette annuelle : 2944€ - 4653€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 305,74 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 867 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :+4 133€ (+10.9%)
Marge achat-revente :-33 663€ (-88.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :349,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 369,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 270,05€
Coût de l'assurance :6 080,05€
Taxe foncière : 463,00€/an
Soit par mois : 38,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 308,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 408,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le studio
Quantité: 29 m²
Raison: État 3/5 assumé pour l'absence de photo - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 170 €(902 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:870€
    Peinture murs et plafonds: 29 m² × 30€/m² = 870€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 308 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 701 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 530 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 185 €
Revenus locatifs : +3 701 €
Charges déductibles : -29 185 €
Résultat foncier Année 1 : -25 484 €(Déficit de 25 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 015 €/an
Revenus locatifs : +3 701 €
Charges déductibles : -3 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 686 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4084.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 701 €29 187 €2 311 €-25 486 €21 400 €4 086 €4 086 €
23 775 €2 955 €2 249 €820 €--3 266 €
33 850 €2 890 €2 184 €960 €--2 306 €
43 927 €2 824 €2 117 €1 104 €--1 202 €
54 006 €2 755 €2 049 €1 251 €---
64 086 €2 684 €1 977 €1 402 €---
74 168 €2 610 €1 904 €1 558 €---
84 251 €2 534 €1 828 €1 717 €---
94 336 €2 456 €1 749 €1 881 €---
104 423 €2 375 €1 668 €2 048 €---
114 511 €2 291 €1 585 €2 221 €---
124 602 €2 204 €1 498 €2 397 €---
134 694 €2 115 €1 409 €2 579 €---
144 787 €2 022 €1 316 €2 765 €---
154 883 €1 927 €1 221 €2 956 €---
164 981 €1 828 €1 122 €3 153 €---
175 081 €1 726 €1 020 €3 354 €---
185 182 €1 621 €915 €3 561 €---
195 286 €1 512 €806 €3 773 €---
205 391 €1 400 €694 €3 991 €---
215 499 €1 284 €578 €4 215 €---
225 609 €1 164 €458 €4 445 €---
235 721 €1 040 €334 €4 682 €---
245 836 €912 €206 €4 924 €---
255 953 €780 €73 €5 173 €---
TOTAL118 540 €77 095 €33 270 €41 445 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+777 €-6 420 €+7 197 €
2+777 €0 €+777 €
3+777 €0 €+777 €
4+777 €0 €+777 €
5+777 €+15 €+762 €
6+777 €+421 €+356 €
7+777 €+467 €+310 €
8+777 €+515 €+262 €
9+777 €+564 €+213 €
10+777 €+614 €+163 €
11+777 €+666 €+111 €
12+777 €+719 €+58 €
13+777 €+774 €+3 €
14+777 €+830 €-53 €
15+777 €+887 €-110 €
16+777 €+946 €-169 €
17+777 €+1 006 €-229 €
18+777 €+1 068 €-291 €
19+777 €+1 132 €-355 €
20+777 €+1 197 €-420 €
21+777 €+1 265 €-488 €
22+777 €+1 334 €-557 €
23+777 €+1 404 €-627 €
24+777 €+1 477 €-700 €
25+777 €+1 552 €-775 €
Total+19 425 €+12 434 €+6 991 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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