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Appartement T4 – 3 chambres – Châteauroux

VilleChâteauroux (36)
Surface83m²
Coût Total128 500€
Loyer Annuel8 437€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 325,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de type T4 de 83,41 m² situé à Châteauroux. Construit en 1975, cet appartement se trouve au rez-de-chaussée d'un immeuble de 4 étages avec ascenseur. L'appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bains. La cuisine est équipée.

  • Cuisine rénovée
  • Bon état général
  • 1 place de parking
  • Cave
  • Construction ancienne L'appartement est situé dans un quartier calme. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie C - Classe climat D. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Obs: on voit pas la cave sur les photos

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.807330, 1.706240
Total : 128 500€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 9 700€
Valeur du bien : 119 700€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8437€/an
Fourchette totale : 547€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 6562€ - 10847€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,19 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 703 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+11 297€ (+11.4%)
Marge achat-revente :-29 797€ (-30.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 490,39€
Coût de l'assurance :11 243,75€
Taxe foncière : 843,68€/an
Soit par mois : 70,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Vérification recommandée pour assurer le bon fonctionnement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 700 €(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage collectif gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 600€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture 20m² × 30€/m² = 600€, Joints et robinetterie: 900€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Rafraîchissement revêtement sol 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (90m²): 30€/m² × 90 = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 437 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 435 €
Revenus locatifs : +8 437 €
Charges déductibles : -15 435 €
Résultat foncier Année 1 : -6 998 €(Déficit de 6 998 €)
Imputable sur revenu global : 6 998 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 735 €/an
Revenus locatifs : +8 437 €
Charges déductibles : -5 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 702 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 437 €15 439 €4 445 €-7 002 €7 002 €--
28 606 €5 622 €4 329 €2 983 €---
38 778 €5 502 €4 208 €3 276 €---
48 953 €5 377 €4 083 €3 576 €---
59 132 €5 247 €3 954 €3 885 €---
69 315 €5 114 €3 820 €4 201 €---
79 501 €4 975 €3 681 €4 526 €---
89 691 €4 831 €3 538 €4 860 €---
99 885 €4 682 €3 389 €5 203 €---
1010 083 €4 528 €3 235 €5 554 €---
1110 284 €4 369 €3 076 €5 915 €---
1210 490 €4 204 €2 910 €6 286 €---
1310 700 €4 033 €2 739 €6 667 €---
1410 914 €3 856 €2 562 €7 058 €---
1511 132 €3 672 €2 379 €7 460 €---
1611 355 €3 482 €2 189 €7 873 €---
1711 582 €3 285 €1 992 €8 296 €---
1811 814 €3 082 €1 788 €8 732 €---
1912 050 €2 871 €1 577 €9 179 €---
2012 291 €2 652 €1 359 €9 638 €---
2112 537 €2 426 €1 133 €10 111 €---
2212 787 €2 192 €898 €10 596 €---
2313 043 €1 949 €656 €11 094 €---
2413 304 €1 698 €405 €11 606 €---
2513 570 €1 438 €144 €12 132 €---
TOTAL270 233 €106 526 €64 490 €163 707 €7 002 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 101 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 707 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 772 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 772 €-2 101 €+3 873 €
2+1 772 €+895 €+877 €
3+1 772 €+983 €+789 €
4+1 772 €+1 073 €+699 €
5+1 772 €+1 165 €+607 €
6+1 772 €+1 260 €+512 €
7+1 772 €+1 358 €+414 €
8+1 772 €+1 458 €+314 €
9+1 772 €+1 561 €+211 €
10+1 772 €+1 666 €+106 €
11+1 772 €+1 775 €-3 €
12+1 772 €+1 886 €-114 €
13+1 772 €+2 000 €-228 €
14+1 772 €+2 117 €-345 €
15+1 772 €+2 238 €-466 €
16+1 772 €+2 362 €-590 €
17+1 772 €+2 489 €-717 €
18+1 772 €+2 620 €-848 €
19+1 772 €+2 754 €-982 €
20+1 772 €+2 892 €-1 120 €
21+1 772 €+3 033 €-1 261 €
22+1 772 €+3 179 €-1 407 €
23+1 772 €+3 328 €-1 556 €
24+1 772 €+3 482 €-1 710 €
25+1 772 €+3 640 €-1 868 €
Total+44 300 €+49 112 €+-4 812 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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