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Maison à vendre

VilleBiars-sur-Cère (46)
Surface114m²
Coût Total186 887€
Loyer Annuel11 226€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 460 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 047,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme, Pas de cave

Située à Biars-sur-Cère, dans un quartier calme et proche des commerces, maison à rénover offrant 2 chambres, un salon et une cuisine. Un studio indépendant d'environ 25 m² en rez-de-chaussée complète ce bien, ainsi qu'un garage. Terrain d'environ 2300 m². Contactez-nous pour plus d'information ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Biars-sur-Cère
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46130
Coordonnées : 44.927482, 1.857183
Total : 186 887€
Prix d'acquisition : 119 460€
Travaux : 57 870€
Valeur du bien : 177 330€
Frais de notaire : 9 557€
Coût estimé : 9 557€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11226€/an
Fourchette totale : 729€ - 1200€/mois
Fourchette annuelle : 8753€ - 14397€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 384 €
Prix d'achat :119 460 €
Décote à l'achat :-55 924€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-11 503€ (-6.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 887€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :54,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 983,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 692,68€
Coût de l'assurance :16 352,61€
Taxe foncière : 1 122,59€/an
Soit par mois : 93,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 935,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 357 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 870 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 840€
    Isolation combles: 114 m² × 60€/m² = 6840€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biars-sur-Cère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 226 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 887 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 123 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 976 €
Revenus locatifs : +11 226 €
Charges déductibles : -65 976 €
Résultat foncier Année 1 : -54 750 €(Déficit de 54 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 106 €/an
Revenus locatifs : +11 226 €
Charges déductibles : -8 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 120 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33349.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 649 €(65% de 119 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 824 €/an
Calcul : 77 649 € × 3,636% = 2 824 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 226 €65 982 €6 335 €-54 756 €21 400 €33 356 €33 356 €
211 450 €7 944 €6 168 €3 506 €--29 850 €
311 679 €7 771 €5 994 €3 908 €--25 941 €
411 913 €7 591 €5 815 €4 321 €--21 620 €
512 151 €7 406 €5 629 €4 745 €--16 874 €
612 394 €7 214 €5 437 €5 181 €--11 694 €
712 642 €7 015 €5 238 €5 627 €--6 067 €
812 895 €6 809 €5 032 €6 086 €---
913 153 €6 596 €4 819 €6 557 €---
1013 416 €6 376 €4 599 €7 040 €---
1113 684 €6 148 €4 371 €7 536 €---
1213 958 €5 912 €4 135 €8 046 €---
1314 237 €5 668 €3 891 €8 569 €---
1414 522 €5 415 €3 638 €9 107 €---
1514 812 €5 153 €3 377 €9 659 €---
1615 109 €4 883 €3 106 €10 226 €---
1715 411 €4 603 €2 826 €10 808 €---
1815 719 €4 313 €2 536 €11 406 €---
1916 033 €4 013 €2 236 €12 020 €---
2016 354 €3 703 €1 926 €12 651 €---
2116 681 €3 382 €1 605 €13 300 €---
2217 015 €3 049 €1 272 €13 965 €---
2317 355 €2 705 €929 €14 650 €---
2417 702 €2 349 €573 €15 353 €---
2518 056 €1 981 €204 €16 075 €---
TOTAL359 568 €193 980 €91 693 €165 588 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 357 €-6 420 €+8 777 €
2+2 357 €0 €+2 357 €
3+2 357 €0 €+2 357 €
4+2 357 €0 €+2 357 €
5+2 357 €0 €+2 357 €
6+2 357 €0 €+2 357 €
7+2 357 €0 €+2 357 €
8+2 357 €+6 €+2 351 €
9+2 357 €+1 967 €+390 €
10+2 357 €+2 112 €+245 €
11+2 357 €+2 261 €+96 €
12+2 357 €+2 414 €-57 €
13+2 357 €+2 571 €-214 €
14+2 357 €+2 732 €-375 €
15+2 357 €+2 898 €-541 €
16+2 357 €+3 068 €-711 €
17+2 357 €+3 242 €-885 €
18+2 357 €+3 422 €-1 065 €
19+2 357 €+3 606 €-1 249 €
20+2 357 €+3 795 €-1 438 €
21+2 357 €+3 990 €-1 633 €
22+2 357 €+4 190 €-1 833 €
23+2 357 €+4 395 €-2 038 €
24+2 357 €+4 606 €-2 249 €
25+2 357 €+4 823 €-2 466 €
Total+58 925 €+49 676 €+9 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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