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Maison à vendre

VilleMaizières-la-Grande-Paroisse (10)
Surface74.6m²
Coût Total120 630€
Loyer Annuel6 051€
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 74.6 m²
Prix au m² : 737,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 13,9 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Maison de village comprenant une entrée sur couloir carrelé, cuisine avec meuble évier de 13m², salon de 13.90m² (possibilité de faire une belle pièce de vie), salle d'eau de 2.93m², WC. 1er étage: palier/bureau de 7,34m² desservant 2 chambres de 11,32m² et 13m². Accès 2ème étage non isolé, aménageable en totalité pour une 3ème chambre. Terrain clos de 141m², assainissement individuel à revoir, anciennes remises.

Ville : Maizières-la-Grande-Paroisse
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10510
Coordonnées : 48.513359, 3.791002
Total : 120 630€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 61 230€
Valeur du bien : 116 230€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.6m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6051€/an
Fourchette totale : 392€ - 648€/mois
Fourchette annuelle : 4705€ - 7782€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :3.90% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 491,4 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 258 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-56 258€ (-50.6%)
Marge achat-revente :-9 372€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 540,66€
Coût de l'assurance :10 555,12€
Taxe foncière : 605,09€/an
Soit par mois : 50,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 504,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 549 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 74.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (74.6 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et abîmée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et fixtures obsolètes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et rafraîchissement général
Quantité: salon complet (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et rafraîchissement
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en mauvais état et parquet abîmé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Révision
Révision de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement à revoir pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 230 €(821 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 230€
    Isolation combles: 74.6 m² × 50€/m² = 3730€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 9500€ = 9500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (4 m²) × 1500€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres (25 m²): 25 m² × 240€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Assainissement:4 000€
    Révision assainissement: 1 système × 4000€ = 4000€ (révision incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maizières-la-Grande-Paroisse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 230€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 051 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 630 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 426 €
Revenus locatifs : +6 051 €
Charges déductibles : -66 426 €
Résultat foncier Année 1 : -60 376 €(Déficit de 60 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 196 €/an
Revenus locatifs : +6 051 €
Charges déductibles : -5 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38975.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 051 €66 430 €4 173 €-60 379 €21 400 €38 979 €38 979 €
26 172 €5 091 €4 064 €1 081 €--37 899 €
36 295 €4 978 €3 951 €1 318 €--36 581 €
46 421 €4 861 €3 833 €1 561 €--35 020 €
56 550 €4 739 €3 712 €1 811 €--33 210 €
66 681 €4 613 €3 586 €2 067 €--31 143 €
76 814 €4 483 €3 456 €2 331 €--28 812 €
86 951 €4 348 €3 321 €2 602 €--26 210 €
97 090 €4 209 €3 181 €2 881 €--23 329 €
107 231 €4 064 €3 037 €3 167 €--20 162 €
117 376 €3 914 €2 887 €3 462 €--16 700 €
127 523 €3 759 €2 732 €3 764 €---
137 674 €3 599 €2 572 €4 075 €---
147 827 €3 433 €2 405 €4 395 €---
157 984 €3 260 €2 233 €4 724 €---
168 144 €3 082 €2 055 €5 062 €---
178 307 €2 897 €1 870 €5 409 €---
188 473 €2 706 €1 679 €5 767 €---
198 642 €2 508 €1 481 €6 134 €---
208 815 €2 303 €1 276 €6 512 €---
218 991 €2 091 €1 063 €6 901 €---
229 171 €1 871 €843 €7 300 €---
239 355 €1 643 €616 €7 712 €---
249 542 €1 407 €380 €8 135 €---
259 732 €1 163 €136 €8 570 €---
TOTAL193 811 €147 453 €60 541 €46 358 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 358 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 051 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 271 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 271 €-6 420 €+7 691 €
2+1 271 €0 €+1 271 €
3+1 271 €0 €+1 271 €
4+1 271 €0 €+1 271 €
5+1 271 €0 €+1 271 €
6+1 271 €0 €+1 271 €
7+1 271 €0 €+1 271 €
8+1 271 €0 €+1 271 €
9+1 271 €0 €+1 271 €
10+1 271 €0 €+1 271 €
11+1 271 €0 €+1 271 €
12+1 271 €+1 129 €+142 €
13+1 271 €+1 223 €+48 €
14+1 271 €+1 318 €-47 €
15+1 271 €+1 417 €-146 €
16+1 271 €+1 519 €-248 €
17+1 271 €+1 623 €-352 €
18+1 271 €+1 730 €-459 €
19+1 271 €+1 840 €-569 €
20+1 271 €+1 954 €-683 €
21+1 271 €+2 070 €-799 €
22+1 271 €+2 190 €-919 €
23+1 271 €+2 313 €-1 042 €
24+1 271 €+2 440 €-1 169 €
25+1 271 €+2 571 €-1 300 €
Total+31 775 €+18 917 €+12 858 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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