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Maison à vendre

VilleBassac (16)
Surface120m²
Coût Total189 273€
Loyer Annuel10 616€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 568 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 979,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de cave

Authentique maison de bourg en pierre profitant de beaux volumes . Une grande entrée, salon , salle à manger, 3 chambres, cuisine et salle de bains. Un garage de 84m² , une cave. Terrain clos de 361 m². A découvrir dans ce charmant petit village. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Bassac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16120
Coordonnées : 45.664218, -0.098871
Total : 189 273€
Prix d'acquisition : 117 568€
Travaux : 62 300€
Valeur du bien : 179 868€
Frais de notaire : 9 405€
Coût estimé : 9 405€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10616€/an
Fourchette totale : 708€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8501€ - 13257€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :977,31 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 277 €
Prix d'achat :117 568 €
Décote à l'achat :+291€ (+0.2%)
Marge achat-revente :-71 996€ (-61.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 273€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :932,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 987,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 443,15€
Coût de l'assurance :16 561,39€
Taxe foncière : 1 061,61€/an
Soit par mois : 88,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:8 400€
    Isolation combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1100€ = 16500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:250€
    Peinture murs: 5 m² × 50€/m² = 250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bassac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 616 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 273 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 284 €
Revenus locatifs : +10 616 €
Charges déductibles : -70 284 €
Résultat foncier Année 1 : -59 667 €(Déficit de 59 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 984 €/an
Revenus locatifs : +10 616 €
Charges déductibles : -7 984 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38267.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 568 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 419 €(65% de 117 568 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 779 €/an
Calcul : 76 419 € × 3,636% = 2 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 616 €70 290 €6 266 €-59 674 €21 400 €38 274 €38 274 €
210 828 €7 822 €6 098 €3 006 €--35 267 €
311 045 €7 649 €5 925 €3 396 €--31 871 €
411 266 €7 470 €5 746 €3 796 €--28 075 €
511 491 €7 285 €5 561 €4 206 €--23 869 €
611 721 €7 093 €5 369 €4 628 €--19 241 €
711 955 €6 895 €5 171 €5 060 €--14 181 €
812 195 €6 691 €4 966 €5 504 €--8 677 €
912 438 €6 479 €4 755 €5 960 €--2 717 €
1012 687 €6 260 €4 536 €6 427 €---
1112 941 €6 034 €4 310 €6 907 €---
1213 200 €5 800 €4 076 €7 400 €---
1313 464 €5 558 €3 834 €7 906 €---
1413 733 €5 307 €3 583 €8 426 €---
1514 008 €5 049 €3 325 €8 959 €---
1614 288 €4 781 €3 057 €9 507 €---
1714 574 €4 505 €2 781 €10 069 €---
1814 865 €4 219 €2 494 €10 647 €---
1915 162 €3 923 €2 199 €11 240 €---
2015 466 €3 617 €1 893 €11 849 €---
2115 775 €3 301 €1 577 €12 474 €---
2216 090 €2 974 €1 250 €13 117 €---
2316 412 €2 636 €912 €13 777 €---
2416 740 €2 286 €562 €14 454 €---
2517 075 €1 924 €200 €15 151 €---
TOTAL340 036 €195 845 €90 443 €144 191 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 229 €-6 420 €+8 649 €
2+2 229 €0 €+2 229 €
3+2 229 €0 €+2 229 €
4+2 229 €0 €+2 229 €
5+2 229 €0 €+2 229 €
6+2 229 €0 €+2 229 €
7+2 229 €0 €+2 229 €
8+2 229 €0 €+2 229 €
9+2 229 €0 €+2 229 €
10+2 229 €+1 113 €+1 116 €
11+2 229 €+2 072 €+157 €
12+2 229 €+2 220 €+9 €
13+2 229 €+2 372 €-143 €
14+2 229 €+2 528 €-299 €
15+2 229 €+2 688 €-459 €
16+2 229 €+2 852 €-623 €
17+2 229 €+3 021 €-792 €
18+2 229 €+3 194 €-965 €
19+2 229 €+3 372 €-1 143 €
20+2 229 €+3 555 €-1 326 €
21+2 229 €+3 742 €-1 513 €
22+2 229 €+3 935 €-1 706 €
23+2 229 €+4 133 €-1 904 €
24+2 229 €+4 336 €-2 107 €
25+2 229 €+4 545 €-2 316 €
Total+55 725 €+43 257 €+12 468 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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