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Maison à vendre

VilleLorges (41)
Surface154m²
Coût Total192 299€
Loyer Annuel13 371€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 999 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 909,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cette longère pleine de caractère, idéale pour une famille à la recherche de confort et de nature. Avec 146,6 m² habitables, elle allie l'authenticité de l'ancien au confort moderne.

Elle offre trois grandes chambres, un bureau ou salle de jeux, et un salon lumineux, chaleureux et accueillant pour vos moments en famille.

À l'extérieur, profitez d'un jardin clos et verdoyant, parfait pour jouer, jardiner ou simplement se détendre. La terrasse exposée plein sud invite à des repas en plein air, tandis que la dépendance à rénover offre un potentiel incroyable : atelier, studio ou espace pour vos adolescents.

Située à proximité des transports et commodités, cette maison conjugue calme de la campagne et praticité du quotidien.

Une opportunité rare pour une famille qui souhaite s'épanouir et créer de beaux souvenirs. Venez la visiter et laissez-vous séduire ! Référence agence : 15253

Ville : Lorges
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41370
Coordonnées : 47.818408, 1.502952
Total : 192 299€
Prix d'acquisition : 139 999€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 181 099€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1114€/mois
Loyer annuel estimé : 13371€/an
Fourchette totale : 902€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 10819€ - 16525€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 025,19 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :157 879 €
Prix d'achat :139 999 €
Décote à l'achat :-17 880€ (-11.3%)
Marge achat-revente :-34 420€ (-21.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 299€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 995,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 442,14€
Coût de l'assurance :16 826,16€
Taxe foncière : 1 337,11€/an
Soit par mois : 111,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 114,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 106,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager par des modèles plus modernes et efficaces
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire et double vasque) par des modèles modernes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés mais fonctionnels
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuellement remplacement du parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - parquet en bon état mais à vérifier
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification de l'état du parquet et éventuellement un léger rafraîchissement de la décoration
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€ (électroménager moderne inclus), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 500€
    Salle de bain complète: 1 × 10000€ = 10000€ (baignoire et double vasque modernes inclus), Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Peinture:4 300€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 70€/m² = 3500€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:6 200€
    Vérification et remplacement parquet: 50 m² × 100€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:3 100€
    Rafraîchissement décoration: 20 m² × 125€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lorges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 371 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 299 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 337 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 317 €
Revenus locatifs : +13 371 €
Charges déductibles : -49 317 €
Résultat foncier Année 1 : -35 946 €(Déficit de 35 946 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 25 246 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 217 €/an
Revenus locatifs : +13 371 €
Charges déductibles : -8 217 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 154 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 25245.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 999 €(65% de 139 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 90 999 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 371 €49 323 €6 213 €-35 952 €10 700 €25 252 €25 252 €
213 638 €8 055 €6 045 €5 583 €--19 669 €
313 911 €7 882 €5 872 €6 030 €--13 639 €
414 189 €7 703 €5 692 €6 487 €--7 152 €
514 473 €7 517 €5 507 €6 956 €--196 €
614 763 €7 326 €5 316 €7 437 €---
715 058 €7 128 €5 118 €7 930 €---
815 359 €6 924 €4 914 €8 435 €---
915 666 €6 713 €4 703 €8 953 €---
1015 980 €6 495 €4 485 €9 484 €---
1116 299 €6 270 €4 260 €10 029 €---
1216 625 €6 037 €4 027 €10 588 €---
1316 958 €5 797 €3 787 €11 161 €---
1417 297 €5 549 €3 538 €11 748 €---
1517 643 €5 292 €3 282 €12 351 €---
1617 996 €5 027 €3 017 €12 969 €---
1718 356 €4 753 €2 743 €13 603 €---
1818 723 €4 470 €2 460 €14 253 €---
1919 097 €4 177 €2 167 €14 920 €---
2019 479 €3 875 €1 865 €15 604 €---
2119 869 €3 563 €1 553 €16 306 €---
2220 266 €3 241 €1 230 €17 026 €---
2320 671 €2 907 €897 €17 764 €---
2421 085 €2 563 €553 €18 522 €---
2521 506 €2 207 €197 €19 299 €---
TOTAL428 279 €180 796 €89 442 €247 483 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 808 €-3 210 €+6 018 €
2+2 808 €0 €+2 808 €
3+2 808 €0 €+2 808 €
4+2 808 €0 €+2 808 €
5+2 808 €0 €+2 808 €
6+2 808 €+2 172 €+636 €
7+2 808 €+2 379 €+429 €
8+2 808 €+2 530 €+278 €
9+2 808 €+2 686 €+122 €
10+2 808 €+2 845 €-37 €
11+2 808 €+3 009 €-201 €
12+2 808 €+3 176 €-368 €
13+2 808 €+3 348 €-540 €
14+2 808 €+3 524 €-716 €
15+2 808 €+3 705 €-897 €
16+2 808 €+3 891 €-1 083 €
17+2 808 €+4 081 €-1 273 €
18+2 808 €+4 276 €-1 468 €
19+2 808 €+4 476 €-1 668 €
20+2 808 €+4 681 €-1 873 €
21+2 808 €+4 892 €-2 084 €
22+2 808 €+5 108 €-2 300 €
23+2 808 €+5 329 €-2 521 €
24+2 808 €+5 557 €-2 749 €
25+2 808 €+5 790 €-2 982 €
Total+70 200 €+74 245 €+-4 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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