Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Marseille 14ème (13014)

VilleMarseille 14e (13)
Surface73m²
Coût Total160 400€
Loyer Annuel10 879€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 630,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, Piscine, Climatisation, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

En Exclusivité Ideal famille ou investissement dans une residence bien entretenue découvrez ce charmant T4 traversant de 73m2 situe au 1 er étage avec ascenseur d un immeubles semi-recent bien entretenu il se compose d un séjour lumineux cuisine séparée avec loggia 3 chambres salle d'eau + Wc sépare les + cave place parking en sous sol residence entretenue Proche commodités transports, commerces acces routiers

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.345940, 5.381080
Total : 160 400€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 31 880€
Valeur du bien : 150 880€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10879€/an
Fourchette totale : 742€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8898€ - 13300€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 459,46 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 541 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+12 459€ (+11.7%)
Marge achat-revente :-53 859€ (-50.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 828,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 605,28€
Coût de l'assurance :13 634,00€
Taxe foncière : 1 087,87€/an
Soit par mois : 90,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 880 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 879 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 690 €
Revenus locatifs : +10 879 €
Charges déductibles : -38 690 €
Résultat foncier Année 1 : -27 812 €(Déficit de 27 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 412 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 810 €/an
Revenus locatifs : +10 879 €
Charges déductibles : -6 810 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6411.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 879 €38 695 €5 182 €-27 817 €21 400 €6 417 €6 417 €
211 096 €6 675 €5 042 €4 421 €--1 996 €
311 318 €6 531 €4 898 €4 787 €---
411 545 €6 381 €4 748 €5 163 €---
511 775 €6 227 €4 594 €5 549 €---
612 011 €6 067 €4 434 €5 944 €---
712 251 €5 903 €4 269 €6 349 €---
812 496 €5 732 €4 099 €6 764 €---
912 746 €5 556 €3 923 €7 190 €---
1013 001 €5 374 €3 741 €7 627 €---
1113 261 €5 187 €3 553 €8 075 €---
1213 526 €4 992 €3 359 €8 534 €---
1313 797 €4 792 €3 159 €9 005 €---
1414 073 €4 585 €2 952 €9 488 €---
1514 354 €4 371 €2 737 €9 983 €---
1614 641 €4 150 €2 516 €10 492 €---
1714 934 €3 921 €2 288 €11 013 €---
1815 233 €3 685 €2 052 €11 548 €---
1915 537 €3 441 €1 808 €12 096 €---
2015 848 €3 189 €1 556 €12 659 €---
2116 165 €2 929 €1 295 €13 237 €---
2216 488 €2 660 €1 026 €13 829 €---
2316 818 €2 382 €748 €14 437 €---
2417 155 €2 094 €461 €15 060 €---
2517 498 €1 798 €164 €15 700 €---
TOTAL348 447 €147 316 €74 605 €201 131 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 131 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 285 €-6 420 €+8 705 €
2+2 285 €0 €+2 285 €
3+2 285 €+837 €+1 448 €
4+2 285 €+1 549 €+736 €
5+2 285 €+1 665 €+620 €
6+2 285 €+1 783 €+502 €
7+2 285 €+1 905 €+380 €
8+2 285 €+2 029 €+256 €
9+2 285 €+2 157 €+128 €
10+2 285 €+2 288 €-3 €
11+2 285 €+2 422 €-137 €
12+2 285 €+2 560 €-275 €
13+2 285 €+2 701 €-416 €
14+2 285 €+2 846 €-561 €
15+2 285 €+2 995 €-710 €
16+2 285 €+3 148 €-863 €
17+2 285 €+3 304 €-1 019 €
18+2 285 €+3 464 €-1 179 €
19+2 285 €+3 629 €-1 344 €
20+2 285 €+3 798 €-1 513 €
21+2 285 €+3 971 €-1 686 €
22+2 285 €+4 149 €-1 864 €
23+2 285 €+4 331 €-2 046 €
24+2 285 €+4 518 €-2 233 €
25+2 285 €+4 710 €-2 425 €
Total+57 125 €+60 339 €+-3 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →