Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleMirande (32)
Surface167m²
Coût Total243 060€
Loyer Annuel13 830€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 500 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 955,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 167 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Box, Jardin, Terrain de 10498 m², Travaux

A quelques minutes de Mirande, idéalement située sur les hauteurs, venez découvrir et rénover cette ancienne ferme spacieuse avec énormément de potentiel. Elle se compose d'une entrée, une cuisine, un grand cellier, une chambre, une salle d'eau et un WC. A l'étage, vous disposerez de deux grandes chambres, avec possibilité d'agrandir la surface habitable en aménageant le grand grenier.  La toiture de la maison a été rénové.  Pour les bricoleurs, artisans, ou collectionneurs vous disposerez d'une grande surface de stockage et aménageable (hangars, grange, ancien atelier, ancienne étable..). Vous profiterez d'une grande parcelle de jardin d'un peu plus d'un hectare, où se trouve un puits, idéal pour les jardiniers. Nous vous attendons pour vous faire découvrir cette belle maison située dans un endroit paisible, et elle n'attend que vous pour l'aménager avec beaucoup de goût et suivant vos projets. A visiter !  

Ville : Mirande
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.547140, 0.413650
Total : 243 060€
Prix d'acquisition : 159 500€
Travaux : 70 800€
Valeur du bien : 230 300€
Frais de notaire : 12 760€
Coût estimé : 12 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1152€/mois
Loyer annuel estimé : 13830€/an
Fourchette totale : 893€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 10719€ - 17843€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 209,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :70,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 279,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 642,49€
Coût de l'assurance :21 267,75€
Taxe foncière : 1 382,97€/an
Soit par mois : 115,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 395,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - sols usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 800 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 020€
    Isolation combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ / fenêtre = 12600€ (pose comprise)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (inclut placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 040€
    Parquet flottant: 38 m² × 80€/m² = 3040€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 6000€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 152 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 830 €/an
Calcul : 1 152 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 256 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 060 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 289 €
Revenus locatifs : +13 830 €
Charges déductibles : -81 289 €
Résultat foncier Année 1 : -67 460 €(Déficit de 67 460 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 489 €/an
Revenus locatifs : +13 830 €
Charges déductibles : -10 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 340 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46059.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 675 €(65% de 159 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 770 €/an
Calcul : 103 675 € × 3,636% = 3 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 830 €81 297 €8 263 €-67 467 €21 400 €46 067 €46 067 €
214 106 €10 279 €8 045 €3 827 €--42 240 €
314 388 €10 053 €7 819 €4 335 €--37 905 €
414 676 €9 819 €7 586 €4 857 €--33 048 €
514 970 €9 577 €7 344 €5 392 €--27 655 €
615 269 €9 327 €7 093 €5 942 €--21 713 €
715 575 €9 068 €6 834 €6 507 €--15 206 €
815 886 €8 800 €6 566 €7 086 €--8 120 €
916 204 €8 522 €6 288 €7 682 €--438 €
1016 528 €8 235 €6 001 €8 293 €---
1116 858 €7 937 €5 704 €8 921 €---
1217 196 €7 630 €5 396 €9 566 €---
1317 539 €7 311 €5 078 €10 228 €---
1417 890 €6 982 €4 748 €10 908 €---
1518 248 €6 641 €4 407 €11 607 €---
1618 613 €6 288 €4 054 €12 325 €---
1718 985 €5 922 €3 689 €13 063 €---
1819 365 €5 544 €3 311 €13 821 €---
1919 752 €5 153 €2 919 €14 599 €---
2020 147 €4 748 €2 514 €15 399 €---
2120 550 €4 329 €2 095 €16 221 €---
2220 961 €3 895 €1 661 €17 066 €---
2321 380 €3 446 €1 212 €17 934 €---
2421 808 €2 981 €748 €18 827 €---
2522 244 €2 500 €267 €19 744 €---
TOTAL442 970 €246 285 €119 642 €196 685 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 685 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 904 €-6 420 €+9 324 €
2+2 904 €0 €+2 904 €
3+2 904 €0 €+2 904 €
4+2 904 €0 €+2 904 €
5+2 904 €0 €+2 904 €
6+2 904 €0 €+2 904 €
7+2 904 €0 €+2 904 €
8+2 904 €0 €+2 904 €
9+2 904 €0 €+2 904 €
10+2 904 €+2 356 €+548 €
11+2 904 €+2 676 €+228 €
12+2 904 €+2 870 €+34 €
13+2 904 €+3 068 €-164 €
14+2 904 €+3 273 €-369 €
15+2 904 €+3 482 €-578 €
16+2 904 €+3 698 €-794 €
17+2 904 €+3 919 €-1 015 €
18+2 904 €+4 146 €-1 242 €
19+2 904 €+4 380 €-1 476 €
20+2 904 €+4 620 €-1 716 €
21+2 904 €+4 866 €-1 962 €
22+2 904 €+5 120 €-2 216 €
23+2 904 €+5 380 €-2 476 €
24+2 904 €+5 648 €-2 744 €
25+2 904 €+5 923 €-3 019 €
Total+72 600 €+59 006 €+13 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →