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CENTRE VILLE JOIGNY

VilleJoigny (89)
Surface52.99m²
Coût Total69 180€
Loyer Annuel5 118€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 500 €
Surface : 52.99 m²
Prix au m² : 1 103,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel

CENTRE VILLE JOIGNY: Dans un ensemble immobilier – Appartement F3 situé au 1er en bon état sur une parcelle de 466 m² comprenant : Entrée, cuisine aménagée, 2 chambres, salle d’eau avec wc, Chauffage électrique, cave. Prévoir travaux de rafraichissement. La toiture de l’immeuble est neuve. IDEAL 1ER ACHAT OU INVESTISSEUR - https://bourreau-immobilier.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.980866, 3.395432
Total : 69 180€
Prix d'acquisition : 58 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 64 500€
Frais de notaire : 4 680€
Coût estimé : 4 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.99m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 427€/mois
Loyer annuel estimé : 5118€/an
Fourchette totale : 348€ - 523€/mois
Fourchette annuelle : 4177€ - 6272€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 183,7 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 724 €
Prix d'achat :58 500 €
Décote à l'achat :-4 224€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-6 456€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :346,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 366,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 719,42€
Coût de l'assurance :6 053,25€
Taxe foncière : 511,80€/an
Soit par mois : 42,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 426,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 409,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 52.99 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 118 €/an
Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 180 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 242 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 512 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 145 €
Revenus locatifs : +5 118 €
Charges déductibles : -9 145 €
Résultat foncier Année 1 : -4 027 €(Déficit de 4 027 €)
Imputable sur revenu global : 4 027 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 145 €/an
Revenus locatifs : +5 118 €
Charges déductibles : -3 145 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 973 €/an
Prix d'achat du bien : 58 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 025 €(65% de 58 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 383 €/an
Calcul : 38 025 € × 3,636% = 1 383 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 118 €9 147 €2 393 €-4 029 €4 029 €--
25 220 €3 084 €2 331 €2 136 €---
35 325 €3 020 €2 266 €2 305 €---
45 431 €2 952 €2 198 €2 479 €---
55 540 €2 883 €2 129 €2 657 €---
65 651 €2 811 €2 057 €2 840 €---
75 764 €2 736 €1 982 €3 028 €---
85 879 €2 659 €1 905 €3 220 €---
95 997 €2 578 €1 825 €3 418 €---
106 117 €2 496 €1 742 €3 621 €---
116 239 €2 410 €1 656 €3 829 €---
126 364 €2 321 €1 567 €4 043 €---
136 491 €2 229 €1 475 €4 262 €---
146 621 €2 133 €1 379 €4 487 €---
156 753 €2 035 €1 281 €4 719 €---
166 888 €1 932 €1 178 €4 956 €---
177 026 €1 826 €1 072 €5 200 €---
187 166 €1 717 €963 €5 450 €---
197 310 €1 603 €849 €5 707 €---
207 456 €1 486 €732 €5 970 €---
217 605 €1 364 €610 €6 241 €---
227 757 €1 238 €484 €6 520 €---
237 912 €1 107 €353 €6 805 €---
248 071 €972 €218 €7 099 €---
258 232 €832 €78 €7 400 €---
TOTAL163 932 €59 568 €34 719 €104 365 €4 029 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 209 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 075 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 075 €-1 209 €+2 284 €
2+1 075 €+641 €+434 €
3+1 075 €+692 €+383 €
4+1 075 €+744 €+331 €
5+1 075 €+797 €+278 €
6+1 075 €+852 €+223 €
7+1 075 €+908 €+167 €
8+1 075 €+966 €+109 €
9+1 075 €+1 025 €+50 €
10+1 075 €+1 086 €-11 €
11+1 075 €+1 149 €-74 €
12+1 075 €+1 213 €-138 €
13+1 075 €+1 279 €-204 €
14+1 075 €+1 346 €-271 €
15+1 075 €+1 416 €-341 €
16+1 075 €+1 487 €-412 €
17+1 075 €+1 560 €-485 €
18+1 075 €+1 635 €-560 €
19+1 075 €+1 712 €-637 €
20+1 075 €+1 791 €-716 €
21+1 075 €+1 872 €-797 €
22+1 075 €+1 956 €-881 €
23+1 075 €+2 042 €-967 €
24+1 075 €+2 130 €-1 055 €
25+1 075 €+2 220 €-1 145 €
Total+26 875 €+31 309 €+-4 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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