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Appartement à vendre

VilleLaxou (54)
Surface89.71m²
Coût Total176 780€
Loyer Annuel11 201€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 009 €
Surface : 89.71 m²
Prix au m² : 1 215,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, 4 balcons, Non meublé

L'agence FOCH vous présente en exclusivité, cet appartement baigné de lumière avec garage.

Situé au 3ème étage, il se compose d'une double pièce de vie avec accès direct sur deux balcons, une cuisine indépendante, trois chambres dont une avec balcon, salle de bains et WC individuel. Un garage ainsi qu'une cave complètent le tout.

Visite virtuelle sur demande

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 30 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2026 : entre 1300.00 et 1880.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AGENCE FOCH : Romain HUTTEAU Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 980734693

Ville : Laxou
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54520
Coordonnées : 48.681866, 6.158769
Total : 176 780€
Prix d'acquisition : 109 009€
Travaux : 59 050€
Valeur du bien : 168 059€
Frais de notaire : 8 721€
Coût estimé : 8 721€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.71m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11201€/an
Fourchette totale : 725€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 8696€ - 14427€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 150,67 €/m²
Basé sur :544 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 936 €
Prix d'achat :109 009 €
Décote à l'achat :-83 927€ (-43.5%)
Marge achat-revente :16 156€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :51,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 908,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 264,65€
Coût de l'assurance :15 468,25€
Taxe foncière : 1 120,11€/an
Soit par mois : 93,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89.71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 050 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€, Peinture 3 chambres (90m²): 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 1 salon (25 m²) × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laxou (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 201 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 780 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 372 €
Revenus locatifs : +11 201 €
Charges déductibles : -66 372 €
Résultat foncier Année 1 : -55 171 €(Déficit de 55 171 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 322 €/an
Revenus locatifs : +11 201 €
Charges déductibles : -7 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33770.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 009 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 856 €(65% de 109 009 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 577 €/an
Calcul : 70 856 € × 3,636% = 2 577 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 201 €66 377 €5 589 €-55 176 €21 400 €33 776 €33 776 €
211 425 €7 175 €5 436 €4 250 €--29 526 €
311 654 €7 018 €5 279 €4 636 €--24 890 €
411 887 €6 855 €5 116 €5 032 €--19 858 €
512 124 €6 687 €4 949 €5 437 €--14 421 €
612 367 €6 514 €4 775 €5 853 €--8 568 €
712 614 €6 335 €4 597 €6 279 €--2 290 €
812 867 €6 151 €4 412 €6 716 €---
913 124 €5 960 €4 221 €7 164 €---
1013 386 €5 763 €4 025 €7 623 €---
1113 654 €5 560 €3 821 €8 094 €---
1213 927 €5 350 €3 612 €8 577 €---
1314 206 €5 134 €3 395 €9 072 €---
1414 490 €4 910 €3 171 €9 580 €---
1514 780 €4 679 €2 940 €10 100 €---
1615 075 €4 441 €2 702 €10 634 €---
1715 377 €4 195 €2 456 €11 182 €---
1815 684 €3 941 €2 202 €11 744 €---
1915 998 €3 678 €1 939 €12 320 €---
2016 318 €3 407 €1 668 €12 911 €---
2116 644 €3 128 €1 389 €13 517 €---
2216 977 €2 839 €1 100 €14 138 €---
2317 317 €2 541 €802 €14 776 €---
2417 663 €2 233 €494 €15 430 €---
2518 016 €1 915 €176 €16 101 €---
TOTAL358 776 €182 786 €80 265 €175 990 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 352 €-6 420 €+8 772 €
2+2 352 €0 €+2 352 €
3+2 352 €0 €+2 352 €
4+2 352 €0 €+2 352 €
5+2 352 €0 €+2 352 €
6+2 352 €0 €+2 352 €
7+2 352 €0 €+2 352 €
8+2 352 €+1 328 €+1 024 €
9+2 352 €+2 149 €+203 €
10+2 352 €+2 287 €+65 €
11+2 352 €+2 428 €-76 €
12+2 352 €+2 573 €-221 €
13+2 352 €+2 722 €-370 €
14+2 352 €+2 874 €-522 €
15+2 352 €+3 030 €-678 €
16+2 352 €+3 190 €-838 €
17+2 352 €+3 355 €-1 003 €
18+2 352 €+3 523 €-1 171 €
19+2 352 €+3 696 €-1 344 €
20+2 352 €+3 873 €-1 521 €
21+2 352 €+4 055 €-1 703 €
22+2 352 €+4 242 €-1 890 €
23+2 352 €+4 433 €-2 081 €
24+2 352 €+4 629 €-2 277 €
25+2 352 €+4 830 €-2 478 €
Total+58 800 €+52 797 €+6 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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