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Achat maison

Bien expiré
VilleValence-sur-Baïse (32)
Surface108m²
Coût Total90 018€
Loyer Annuel9 436€
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 350 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 716,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du village dynamique de Valence, cette maison en pierre à rénover s'accompagne d'une ancienne boutique attenante idéale pour un projet professionnel ou un agrandissement de l'habitation. Des dépendances attenantes s'articulent autour d'une cour privative accessible en voiture. Vous pourrez y agrémenter un agréable patio. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Valence-sur-Baïse
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32310
Coordonnées : 43.871790, 0.389790
Total : 90 018€
Prix d'acquisition : 77 350€
Travaux : 6 480€
Valeur du bien : 83 830€
Frais de notaire : 6 188€
Coût estimé : 6 188€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9436€/an
Fourchette totale : 621€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7453€ - 11946€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.28% - 13.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 018€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 464,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 726,40€
Coût de l'assurance :7 651,53€
Taxe foncière : 943,61€/an
Soit par mois : 78,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :243,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine/salle de bain/chambres - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage usé et rafraîchissement des murs de l'entrée
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure minime, propreté correcte

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 480 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 480€
    Isolation combles: 108 m² × 60€/m² = 6480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 480€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 480€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 436 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 018 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 944 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 626 €
Revenus locatifs : +9 436 €
Charges déductibles : -10 626 €
Résultat foncier Année 1 : -1 190 €(Déficit de 1 190 €)
Imputable sur revenu global : 1 190 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 146 €/an
Revenus locatifs : +9 436 €
Charges déductibles : -4 146 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 290 €/an
Prix d'achat du bien : 77 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 278 €(65% de 77 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 828 €/an
Calcul : 50 278 € × 3,636% = 1 828 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 436 €10 629 €2 899 €-1 193 €1 193 €--
29 625 €4 071 €2 821 €5 554 €---
39 817 €3 990 €2 740 €5 828 €---
410 014 €3 906 €2 656 €6 108 €---
510 214 €3 819 €2 570 €6 395 €---
610 418 €3 730 €2 480 €6 688 €---
710 627 €3 638 €2 388 €6 989 €---
810 839 €3 542 €2 293 €7 297 €---
911 056 €3 444 €2 194 €7 612 €---
1011 277 €3 342 €2 092 €7 935 €---
1111 503 €3 237 €1 987 €8 266 €---
1211 733 €3 128 €1 879 €8 604 €---
1311 967 €3 016 €1 766 €8 951 €---
1412 207 €2 900 €1 650 €9 306 €---
1512 451 €2 780 €1 531 €9 670 €---
1612 700 €2 657 €1 407 €10 043 €---
1712 954 €2 529 €1 279 €10 425 €---
1813 213 €2 397 €1 147 €10 816 €---
1913 477 €2 260 €1 011 €11 217 €---
2013 747 €2 119 €870 €11 627 €---
2114 022 €1 974 €724 €12 048 €---
2214 302 €1 823 €574 €12 479 €---
2314 588 €1 668 €418 €12 920 €---
2414 880 €1 507 €258 €13 372 €---
2515 177 €1 342 €92 €13 836 €---
TOTAL302 241 €79 448 €41 726 €222 792 €1 193 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 358 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 982 €-358 €+2 340 €
2+1 982 €+1 666 €+316 €
3+1 982 €+1 748 €+234 €
4+1 982 €+1 832 €+150 €
5+1 982 €+1 918 €+64 €
6+1 982 €+2 006 €-24 €
7+1 982 €+2 097 €-115 €
8+1 982 €+2 189 €-207 €
9+1 982 €+2 284 €-302 €
10+1 982 €+2 380 €-398 €
11+1 982 €+2 480 €-498 €
12+1 982 €+2 581 €-599 €
13+1 982 €+2 685 €-703 €
14+1 982 €+2 792 €-810 €
15+1 982 €+2 901 €-919 €
16+1 982 €+3 013 €-1 031 €
17+1 982 €+3 127 €-1 145 €
18+1 982 €+3 245 €-1 263 €
19+1 982 €+3 365 €-1 383 €
20+1 982 €+3 488 €-1 506 €
21+1 982 €+3 614 €-1 632 €
22+1 982 €+3 744 €-1 762 €
23+1 982 €+3 876 €-1 894 €
24+1 982 €+4 012 €-2 030 €
25+1 982 €+4 151 €-2 169 €
Total+49 550 €+66 838 €+-17 288 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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