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Appartement 3 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleSevran (93)
Surface65m²
Coût Total152 370€
Loyer Annuel12 617€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 938,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m² - Appartement 3 pièces 65 m²

À Sevran à proximité du centre-ville (commerces, gare RER B, futur métro ligne 16 du Grand Paris, écoles) Dans une résidence entièrement refaite à neuf en 2023 (ravalement, isolation, double vitrage, porte blindée, peintures parties communes, etc.) Au 4e et dernier étage, appartement type F3 de 65m2 + 1 balcon 5m2 + 1 grande cave privée de 31m2 L'appartement lumineux comprend : une entrée, dressing, 2 chambres, séjour donnant sur le balcon, cuisine séparée avec accès sur le balcon aussi, salle de bain, wc séparés charges de copropriété : 255 euros par mois comprenant : chauffage, eau chaude, eau froide, entretien des parties communes taxe foncière : 1451 euros par année

Si cet appartement vous intéresse, contactez David DORES, privilégiez le téléphone

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/11/2024

Consommation énergie primaire : 160 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 9985 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 770 € et 1 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.936360, 2.523778
Total : 152 370€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 16 290€
Valeur du bien : 142 290€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1051€/mois
Loyer annuel estimé : 12617€/an
Fourchette totale : 845€ - 1309€/mois
Fourchette annuelle : 10135€ - 15707€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 256,1 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 647 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-20 647€ (-14.1%)
Marge achat-revente :-5 723€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 788,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 870,36€
Coût de l'assurance :13 332,38€
Taxe foncière : 1 451,00€/an
Soit par mois : 120,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 255,00€/mois
Soit par an : 3 060,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 051,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mise aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - peinture propre mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 290 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 200€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie et électricité: 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 28€/m² = 140€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Revêtement sol:1 520€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 030€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 617 €/an
Calcul : 1 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 370 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 060 €/an
Calcul : 255 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 252 €
Revenus locatifs : +12 617 €
Charges déductibles : -26 252 €
Résultat foncier Année 1 : -13 635 €(Déficit de 13 635 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 935 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 962 €/an
Revenus locatifs : +12 617 €
Charges déductibles : -9 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2934.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 617 €26 257 €4 923 €-13 640 €10 700 €2 940 €2 940 €
212 870 €9 834 €4 790 €3 036 €---
313 127 €9 697 €4 652 €3 430 €---
413 390 €9 555 €4 510 €3 835 €---
513 657 €9 408 €4 364 €4 249 €---
613 931 €9 256 €4 212 €4 674 €---
714 209 €9 100 €4 056 €5 109 €---
814 493 €8 938 €3 894 €5 555 €---
914 783 €8 771 €3 727 €6 012 €---
1015 079 €8 598 €3 554 €6 481 €---
1115 381 €8 420 €3 375 €6 961 €---
1215 688 €8 235 €3 191 €7 453 €---
1316 002 €8 045 €3 001 €7 957 €---
1416 322 €7 848 €2 804 €8 474 €---
1516 648 €7 645 €2 600 €9 004 €---
1616 981 €7 435 €2 390 €9 547 €---
1717 321 €7 218 €2 173 €10 103 €---
1817 667 €6 993 €1 949 €10 674 €---
1918 021 €6 762 €1 717 €11 259 €---
2018 381 €6 522 €1 478 €11 859 €---
2118 749 €6 275 €1 230 €12 474 €---
2219 124 €6 019 €975 €13 105 €---
2319 506 €5 755 €711 €13 751 €---
2419 896 €5 482 €438 €14 414 €---
2520 294 €5 200 €156 €15 094 €---
TOTAL404 139 €213 268 €70 870 €190 872 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 650 €-3 210 €+5 860 €
2+2 650 €+29 €+2 621 €
3+2 650 €+1 029 €+1 621 €
4+2 650 €+1 151 €+1 499 €
5+2 650 €+1 275 €+1 375 €
6+2 650 €+1 402 €+1 248 €
7+2 650 €+1 533 €+1 117 €
8+2 650 €+1 667 €+983 €
9+2 650 €+1 804 €+846 €
10+2 650 €+1 944 €+706 €
11+2 650 €+2 088 €+562 €
12+2 650 €+2 236 €+414 €
13+2 650 €+2 387 €+263 €
14+2 650 €+2 542 €+108 €
15+2 650 €+2 701 €-51 €
16+2 650 €+2 864 €-214 €
17+2 650 €+3 031 €-381 €
18+2 650 €+3 202 €-552 €
19+2 650 €+3 378 €-728 €
20+2 650 €+3 558 €-908 €
21+2 650 €+3 742 €-1 092 €
22+2 650 €+3 931 €-1 281 €
23+2 650 €+4 125 €-1 475 €
24+2 650 €+4 324 €-1 674 €
25+2 650 €+4 528 €-1 878 €
Total+66 250 €+57 261 €+8 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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