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Appartement à vendre

VilleAurillac (15)
Surface117m²
Coût Total187 059€
Loyer Annuel13 684€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 999 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 136,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Belle vue, TV par câble

Ah, la vie citadine ! On aime être à deux pas du centre-ville, tout en disposant d’un garage privé au pied de l’immeuble. On aime aussi profiter d’un bel espace de vie (presque 120 m2 !) desservi par un ascenseur. Sans parler du café du matin pris sur le balcon et d’une jolie vue dégagée sur la place d’Aurinques. Un choix pragmatique pour les citadins qui aiment avoir de l’espace, et du confort !

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.930723, 2.442263
Total : 187 059€
Prix d'acquisition : 132 999€
Travaux : 43 420€
Valeur du bien : 176 419€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1140€/mois
Loyer annuel estimé : 13684€/an
Fourchette totale : 876€ - 1484€/mois
Fourchette annuelle : 10515€ - 17807€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 385,05 €/m²
Basé sur :372 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 050 €
Prix d'achat :132 999 €
Décote à l'achat :-29 051€ (-17.9%)
Marge achat-revente :-25 009€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 059€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,65€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 968,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 280,80€
Coût de l'assurance :13 094,13€
Taxe foncière : 1 368,40€/an
Soit par mois : 114,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 140,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 082,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 404 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 420 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 684 €/an
Calcul : 1 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 059 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 368 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 554 €
Revenus locatifs : +13 684 €
Charges déductibles : -51 554 €
Résultat foncier Année 1 : -37 870 €(Déficit de 37 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 470 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 134 €/an
Revenus locatifs : +13 684 €
Charges déductibles : -8 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16470.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 449 €(65% de 132 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 449 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 684 €51 560 €6 248 €-37 876 €21 400 €16 476 €16 476 €
213 958 €7 974 €6 082 €5 984 €--10 492 €
314 237 €7 802 €5 910 €6 435 €--4 057 €
414 522 €7 624 €5 732 €6 898 €---
514 812 €7 440 €5 548 €7 372 €---
615 108 €7 249 €5 357 €7 859 €---
715 410 €7 052 €5 160 €8 358 €---
815 719 €6 849 €4 957 €8 870 €---
916 033 €6 638 €4 746 €9 395 €---
1016 354 €6 420 €4 528 €9 934 €---
1116 681 €6 195 €4 303 €10 486 €---
1217 014 €5 962 €4 069 €11 053 €---
1317 355 €5 721 €3 828 €11 634 €---
1417 702 €5 471 €3 579 €12 231 €---
1518 056 €5 213 €3 321 €12 843 €---
1618 417 €4 946 €3 054 €13 471 €---
1718 785 €4 670 €2 778 €14 115 €---
1819 161 €4 385 €2 493 €14 776 €---
1919 544 €4 090 €2 197 €15 455 €---
2019 935 €3 784 €1 892 €16 151 €---
2120 334 €3 468 €1 576 €16 865 €---
2220 740 €3 142 €1 249 €17 599 €---
2321 155 €2 804 €912 €18 351 €---
2421 578 €2 454 €562 €19 124 €---
2522 010 €2 093 €200 €19 917 €---
TOTAL438 303 €181 005 €90 281 €257 298 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 874 €-6 420 €+9 294 €
2+2 874 €0 €+2 874 €
3+2 874 €0 €+2 874 €
4+2 874 €+852 €+2 022 €
5+2 874 €+2 212 €+662 €
6+2 874 €+2 358 €+516 €
7+2 874 €+2 507 €+367 €
8+2 874 €+2 661 €+213 €
9+2 874 €+2 818 €+56 €
10+2 874 €+2 980 €-106 €
11+2 874 €+3 146 €-272 €
12+2 874 €+3 316 €-442 €
13+2 874 €+3 490 €-616 €
14+2 874 €+3 669 €-795 €
15+2 874 €+3 853 €-979 €
16+2 874 €+4 041 €-1 167 €
17+2 874 €+4 234 €-1 360 €
18+2 874 €+4 433 €-1 559 €
19+2 874 €+4 636 €-1 762 €
20+2 874 €+4 845 €-1 971 €
21+2 874 €+5 060 €-2 186 €
22+2 874 €+5 280 €-2 406 €
23+2 874 €+5 505 €-2 631 €
24+2 874 €+5 737 €-2 863 €
25+2 874 €+5 975 €-3 101 €
Total+71 850 €+77 189 €+-5 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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