Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleBrives-Charensac (43)
Surface92m²
Coût Total129 440€
Loyer Annuel9 100€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 956,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 92 m² - T4 en duplex avec vue dégagée

Réf 402232 LOT 12 - Dans une petite résidence sécurisée au cœur de Brives Charensac, Appartement Type T4 en duplex de 92,56 m2 au 1er étage, comprenant cuisine, séjour, 3 chambres, SDB, WC, Prix : 88 000 € Mode de chauffage individuel gaz. Vendu avec cave Copropriété de 14 lots dont 5 logements DPE E soit 279 kWh/m²/an - GES E soit 57 CO2/m²/an Montant des dépenses estimé entre 1770 € / an et 2440 € / an sur tarifs de l'année 2021 Pas de frais d'agence Remise des offres par mail au plus tard le 7/04/2026 à 12h. Renseignements et visites au [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Priorité des offres conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 402232 Date de réalisation du diagnostic : 24/11/2023

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 770 € et 2 440 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Brives-Charensac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43700
Coordonnées : 45.046207, 3.923272
Total : 129 440€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 122 400€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9100€/an
Fourchette totale : 592€ - 971€/mois
Fourchette annuelle : 7108€ - 11650€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 402,22 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 004 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-41 004€ (-31.8%)
Marge achat-revente :-436€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 670,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 852,25€
Coût de l'assurance :9 708,00€
Taxe foncière : 910,01€/an
Soit par mois : 75,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brives-Charensac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 100 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 440 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 910 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 979 €
Revenus locatifs : +9 100 €
Charges déductibles : -39 979 €
Résultat foncier Année 1 : -30 879 €(Déficit de 30 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 579 €/an
Revenus locatifs : +9 100 €
Charges déductibles : -5 579 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9478.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 100 €39 983 €4 285 €-30 883 €21 400 €9 483 €9 483 €
29 282 €5 469 €4 170 €3 813 €--5 670 €
39 468 €5 350 €4 052 €4 117 €--1 552 €
49 657 €5 228 €3 929 €4 429 €---
59 850 €5 101 €3 803 €4 749 €---
610 047 €4 970 €3 672 €5 077 €---
710 248 €4 835 €3 536 €5 413 €---
810 453 €4 695 €3 396 €5 758 €---
910 662 €4 550 €3 252 €6 112 €---
1010 875 €4 400 €3 102 €6 475 €---
1111 093 €4 246 €2 947 €6 847 €---
1211 315 €4 086 €2 787 €7 229 €---
1311 541 €3 920 €2 622 €7 621 €---
1411 772 €3 749 €2 451 €8 023 €---
1512 007 €3 572 €2 274 €8 435 €---
1612 247 €3 389 €2 091 €8 858 €---
1712 492 €3 200 €1 902 €9 293 €---
1812 742 €3 004 €1 706 €9 738 €---
1912 997 €2 802 €1 504 €10 195 €---
2013 257 €2 593 €1 295 €10 664 €---
2113 522 €2 377 €1 078 €11 146 €---
2213 793 €2 153 €855 €11 640 €---
2314 069 €1 922 €623 €12 147 €---
2414 350 €1 683 €384 €12 667 €---
2514 637 €1 435 €137 €13 201 €---
TOTAL291 478 €128 710 €61 852 €162 767 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 767 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 911 €-6 420 €+8 331 €
2+1 911 €0 €+1 911 €
3+1 911 €0 €+1 911 €
4+1 911 €+863 €+1 048 €
5+1 911 €+1 425 €+486 €
6+1 911 €+1 523 €+388 €
7+1 911 €+1 624 €+287 €
8+1 911 €+1 727 €+184 €
9+1 911 €+1 834 €+77 €
10+1 911 €+1 943 €-32 €
11+1 911 €+2 054 €-143 €
12+1 911 €+2 169 €-258 €
13+1 911 €+2 286 €-375 €
14+1 911 €+2 407 €-496 €
15+1 911 €+2 531 €-620 €
16+1 911 €+2 658 €-747 €
17+1 911 €+2 788 €-877 €
18+1 911 €+2 921 €-1 010 €
19+1 911 €+3 059 €-1 148 €
20+1 911 €+3 199 €-1 288 €
21+1 911 €+3 344 €-1 433 €
22+1 911 €+3 492 €-1 581 €
23+1 911 €+3 644 €-1 733 €
24+1 911 €+3 800 €-1 889 €
25+1 911 €+3 960 €-2 049 €
Total+47 775 €+48 830 €+-1 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →