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vente - appartement

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface37m²
Coût Total91 460€
Loyer Annuel7 217€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 54 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 459,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Cave, Parking, Salle d eau, Travaux, Petit prix

À vendre – Studio 36,96 m² à Cluses – Idéal investisseur ou premier achat

Situé en plein centre-ville de Cluses, à proximité immédiate d'une école et des commodités, ce studio lumineux de 36,96 m² offre un beau potentiel de rénovation. Il se compose d'une pièce principale spacieuse, un coin cuisine séparé et d'une salle d'eau, d'une cave privative, ainsi que d'un parking privatif à la copropriété. L'immeuble, construit en 1970, est équipé d'un ascenseur pour plus de confort. Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement locatif après travaux de modernisation. Référence agence : 570

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.060810, 6.575564
Total : 91 460€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 33 140€
Valeur du bien : 87 140€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 19.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7217€/an
Fourchette totale : 489€ - 740€/mois
Fourchette annuelle : 5869€ - 8875€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 478,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 141,59€
Coût de l'assurance :8 002,75€
Taxe foncière : 721,73€/an
Soit par mois : 60,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 540 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement de la peinture et du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 140 €(896 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6500€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 4 fenêtres: 600€/fenêtre × 4 = 2400€ (pose incluse)
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m²: 600€/m² × 10 = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m²: 200€/m² × 6 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 040€
    Peinture murs: 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Revêtement sol: 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€, Main d'œuvre: 360€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 217 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 460 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 234 €
Revenus locatifs : +7 217 €
Charges déductibles : -37 234 €
Résultat foncier Année 1 : -30 017 €(Déficit de 30 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 617 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 094 €/an
Revenus locatifs : +7 217 €
Charges déductibles : -4 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8616.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 217 €37 237 €3 055 €-30 019 €21 400 €8 619 €8 619 €
27 362 €4 015 €2 974 €3 346 €--5 273 €
37 509 €3 931 €2 889 €3 578 €--1 696 €
47 659 €3 844 €2 802 €3 815 €---
57 812 €3 754 €2 712 €4 058 €---
67 968 €3 661 €2 619 €4 307 €---
78 128 €3 565 €2 523 €4 563 €---
88 290 €3 465 €2 423 €4 825 €---
98 456 €3 362 €2 320 €5 094 €---
108 625 €3 256 €2 214 €5 370 €---
118 798 €3 146 €2 104 €5 652 €---
128 974 €3 032 €1 990 €5 942 €---
139 153 €2 914 €1 872 €6 240 €---
149 336 €2 792 €1 750 €6 545 €---
159 523 €2 666 €1 624 €6 857 €---
169 713 €2 535 €1 493 €7 178 €---
179 908 €2 400 €1 358 €7 508 €---
1810 106 €2 261 €1 219 €7 845 €---
1910 308 €2 116 €1 074 €8 192 €---
2010 514 €1 967 €925 €8 547 €---
2110 724 €1 812 €771 €8 912 €---
2210 939 €1 653 €611 €9 286 €---
2311 158 €1 488 €446 €9 670 €---
2411 381 €1 317 €275 €10 064 €---
2511 609 €1 140 €98 €10 469 €---
TOTAL231 171 €103 327 €44 142 €127 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 516 €-6 420 €+7 936 €
2+1 516 €0 €+1 516 €
3+1 516 €0 €+1 516 €
4+1 516 €+636 €+880 €
5+1 516 €+1 217 €+299 €
6+1 516 €+1 292 €+224 €
7+1 516 €+1 369 €+147 €
8+1 516 €+1 448 €+68 €
9+1 516 €+1 528 €-12 €
10+1 516 €+1 611 €-95 €
11+1 516 €+1 696 €-180 €
12+1 516 €+1 783 €-267 €
13+1 516 €+1 872 €-356 €
14+1 516 €+1 963 €-447 €
15+1 516 €+2 057 €-541 €
16+1 516 €+2 154 €-638 €
17+1 516 €+2 252 €-736 €
18+1 516 €+2 354 €-838 €
19+1 516 €+2 458 €-942 €
20+1 516 €+2 564 €-1 048 €
21+1 516 €+2 674 €-1 158 €
22+1 516 €+2 786 €-1 270 €
23+1 516 €+2 901 €-1 385 €
24+1 516 €+3 019 €-1 503 €
25+1 516 €+3 141 €-1 625 €
Total+37 900 €+38 353 €+-453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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