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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAvressieux, Champagneux, Gresin, Rochefort, Saint-genix-sur-guiers, Saint-maurice-de-rotherens, Sainte-marie-d'alvey (73)
Surface101m²
Coût Total180 700€
Loyer Annuel11 337€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 125 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 237,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 2 chambres, 1 parking: place de stationnement

Surface : 100 m² habitables Extérieur : aucun Stationnement : 1 place de parking extérieure État : à rénover Copropriété : petite copropriété à faibles charges

Description du bien

Dans une petite copropriété de caractère, venez découvrir cet appartement de 100 m², offrant de beaux volumes et un fort potentiel d’aménagement.

Le logement est vendu en plateau, avec les éléments techniques déjà en place :

compteur électrique individuel (Linky),

arrivée d’eau,

évacuation des eaux usées.

L’ensemble de l’aménagement intérieur est à créer selon votre projet : distribution des pièces, cuisine, salle d’eau, chambres et finitions. Idéal pour une résidence principale, un projet familial ou un investissement patrimonial.

Les atouts

Surface généreuse de 100 m²

Bien de cachet dans un environnement calme

Place de parking extérieure incluse

Petite copropriété à faibles charges

Fort potentiel de valorisation après rénovation

Ville : Avressieux, Champagneux, Gresin, Rochefort, Saint-genix-sur-guiers, Saint-maurice-de-rotherens, Sainte-marie-d'alvey
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73240
Coordonnées : 45.595258, 5.659073
Total : 180 700€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 170 700€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11337€/an
Fourchette totale : 745€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8945€ - 14369€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 901,28 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :192 029 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-67 029€ (-34.9%)
Marge achat-revente :11 329€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 947,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 789,38€
Coût de l'assurance :15 811,25€
Taxe foncière : 1 133,72€/an
Soit par mois : 94,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 042,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité mises aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avressieux, Champagneux, Gresin, Rochefort, Saint-genix-sur-guiers, Saint-maurice-de-rotherens, Sainte-marie-d'alvey (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 337 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 532 €
Revenus locatifs : +11 337 €
Charges déductibles : -53 532 €
Résultat foncier Année 1 : -42 195 €(Déficit de 42 195 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 795 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 832 €/an
Revenus locatifs : +11 337 €
Charges déductibles : -7 832 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20794.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 337 €53 538 €6 072 €-42 200 €21 400 €20 800 €20 800 €
211 564 €7 676 €5 910 €3 888 €--16 913 €
311 795 €7 510 €5 744 €4 286 €--12 627 €
412 031 €7 337 €5 571 €4 694 €--7 933 €
512 272 €7 159 €5 392 €5 113 €--2 820 €
612 517 €6 974 €5 208 €5 543 €---
712 768 €6 783 €5 017 €5 985 €---
813 023 €6 585 €4 819 €6 438 €---
913 283 €6 381 €4 615 €6 903 €---
1013 549 €6 169 €4 403 €7 380 €---
1113 820 €5 951 €4 184 €7 870 €---
1214 096 €5 724 €3 958 €8 372 €---
1314 378 €5 490 €3 724 €8 888 €---
1414 666 €5 248 €3 481 €9 418 €---
1514 959 €4 997 €3 231 €9 962 €---
1615 258 €4 738 €2 971 €10 521 €---
1715 564 €4 469 €2 703 €11 094 €---
1815 875 €4 192 €2 426 €11 683 €---
1916 192 €3 905 €2 139 €12 288 €---
2016 516 €3 608 €1 842 €12 909 €---
2116 847 €3 300 €1 534 €13 546 €---
2217 183 €2 982 €1 216 €14 201 €---
2317 527 €2 654 €887 €14 874 €---
2417 878 €2 313 €547 €15 564 €---
2518 235 €1 961 €195 €16 274 €---
TOTAL363 135 €177 644 €87 789 €185 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 337 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 381 €-6 420 €+8 801 €
2+2 381 €0 €+2 381 €
3+2 381 €0 €+2 381 €
4+2 381 €0 €+2 381 €
5+2 381 €0 €+2 381 €
6+2 381 €+817 €+1 564 €
7+2 381 €+1 795 €+586 €
8+2 381 €+1 931 €+450 €
9+2 381 €+2 071 €+310 €
10+2 381 €+2 214 €+167 €
11+2 381 €+2 361 €+20 €
12+2 381 €+2 512 €-131 €
13+2 381 €+2 667 €-286 €
14+2 381 €+2 825 €-444 €
15+2 381 €+2 989 €-608 €
16+2 381 €+3 156 €-775 €
17+2 381 €+3 328 €-947 €
18+2 381 €+3 505 €-1 124 €
19+2 381 €+3 686 €-1 305 €
20+2 381 €+3 873 €-1 492 €
21+2 381 €+4 064 €-1 683 €
22+2 381 €+4 260 €-1 879 €
23+2 381 €+4 462 €-2 081 €
24+2 381 €+4 669 €-2 288 €
25+2 381 €+4 882 €-2 501 €
Total+59 525 €+55 647 €+3 878 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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