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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface74m²
Coût Total138 972€
Loyer Annuel8 360€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 372 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 342,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, 2 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

Belle appartement au 3ème et dernier étage, composé d'une cuisine ouverte sur le séjour, 2 chambres, une salle d'eau avec wc, un wc indépendant, un cellier et une place de parking en centre ville. L'isolation des combles est en cours.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.463270, 1.440680
Total : 138 972€
Prix d'acquisition : 99 372€
Travaux : 31 650€
Valeur du bien : 131 022€
Frais de notaire : 7 950€
Coût estimé : 7 950€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8360€/an
Fourchette totale : 563€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6757€ - 10344€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 731,61 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 139 €
Prix d'achat :99 372 €
Décote à l'achat :-28 767€ (-22.4%)
Marge achat-revente :-10 833€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 729,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 739,01€
Coût de l'assurance :12 160,05€
Taxe foncière : 836,02€/an
Soit par mois : 69,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 650 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 360 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 972 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 651 €
Revenus locatifs : +8 360 €
Charges déductibles : -37 651 €
Résultat foncier Année 1 : -29 291 €(Déficit de 29 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 001 €/an
Revenus locatifs : +8 360 €
Charges déductibles : -6 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7891.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 372 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 592 €(65% de 99 372 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 349 €/an
Calcul : 64 592 € × 3,636% = 2 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 360 €37 656 €4 683 €-29 296 €21 400 €7 896 €7 896 €
28 527 €5 881 €4 559 €2 646 €--5 250 €
38 698 €5 753 €4 431 €2 945 €--2 305 €
48 872 €5 620 €4 298 €3 252 €---
59 049 €5 483 €4 160 €3 567 €---
69 230 €5 340 €4 018 €3 890 €---
79 415 €5 193 €3 871 €4 222 €---
89 603 €5 041 €3 718 €4 563 €---
99 795 €4 883 €3 561 €4 912 €---
109 991 €4 720 €3 398 €5 271 €---
1110 191 €4 551 €3 229 €5 640 €---
1210 395 €4 377 €3 054 €6 018 €---
1310 603 €4 196 €2 874 €6 407 €---
1410 815 €4 009 €2 687 €6 806 €---
1511 031 €3 816 €2 493 €7 215 €---
1611 252 €3 616 €2 293 €7 636 €---
1711 477 €3 409 €2 086 €8 068 €---
1811 706 €3 195 €1 872 €8 511 €---
1911 940 €2 973 €1 651 €8 967 €---
2012 179 €2 744 €1 422 €9 435 €---
2112 423 €2 507 €1 184 €9 916 €---
2212 671 €2 261 €939 €10 410 €---
2312 925 €2 008 €685 €10 917 €---
2413 183 €1 745 €422 €11 438 €---
2513 447 €1 473 €151 €11 974 €---
TOTAL267 779 €132 449 €67 739 €135 329 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 329 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 756 €-6 420 €+8 176 €
2+1 756 €0 €+1 756 €
3+1 756 €0 €+1 756 €
4+1 756 €+284 €+1 472 €
5+1 756 €+1 070 €+686 €
6+1 756 €+1 167 €+589 €
7+1 756 €+1 267 €+489 €
8+1 756 €+1 369 €+387 €
9+1 756 €+1 474 €+282 €
10+1 756 €+1 581 €+175 €
11+1 756 €+1 692 €+64 €
12+1 756 €+1 805 €-49 €
13+1 756 €+1 922 €-166 €
14+1 756 €+2 042 €-286 €
15+1 756 €+2 165 €-409 €
16+1 756 €+2 291 €-535 €
17+1 756 €+2 420 €-664 €
18+1 756 €+2 553 €-797 €
19+1 756 €+2 690 €-934 €
20+1 756 €+2 831 €-1 075 €
21+1 756 €+2 975 €-1 219 €
22+1 756 €+3 123 €-1 367 €
23+1 756 €+3 275 €-1 519 €
24+1 756 €+3 431 €-1 675 €
25+1 756 €+3 592 €-1 836 €
Total+43 900 €+40 599 €+3 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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