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Beux deux pièces 39m2 centre ville Mairie

VilleAutun (71)
Surface39m²
Coût Total54 920€
Loyer Annuel5 061€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 39 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Beau deux pièces libre. 39 m2, avec un étage à aménager (surface totale de l'appartement) pour faire un duplex et une seconde chambre (trappe existante dans le couloir d'entrée). Rénové récemment, en bon état, radiateurs électriques performants, cuisine équipée (four et plaques), chauffe-eau récent. Parquet massif au sol. Beaucoup de charme et très calme, dernier étage et seul sur palier. La chambre donne sur des cours et jardins. Doubles vitrages et très lumineux. Faibles charges. Digicode. Situé derrière la mairie, dans une rue récemment refaite. Très bonne rentabilité en cas d'investissement locatif.

Ville : Autun
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71400
Coordonnées : 46.952240, 4.300050
Total : 54 920€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 12 800€
Valeur du bien : 51 800€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.64€ - 13.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 422€/mois
Loyer annuel estimé : 5061€/an
Fourchette totale : 337€ - 528€/mois
Fourchette annuelle : 4045€ - 6331€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :959,95 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 438 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :+1 562€ (+4.2%)
Marge achat-revente :-17 482€ (-46.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :274,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :16,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 290,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 386,12€
Coût de l'assurance :4 942,80€
Taxe foncière : 506,08€/an
Soit par mois : 42,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 421,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 333,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes des radiateurs électriques performants
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien en bon état, mais mise à jour recommandée pour optimiser l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté (four et plaques) et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune intervention majeure nécessaire, juste un nettoyage et vérification des joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et vérification de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 800 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 900€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:6 500€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 500€/m² = 4000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement léger salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 10 m² × 100€/m² = 1000€, Vérification électricité: 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Autun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 061 €/an
Calcul : 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 920 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 198 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 391 €
Revenus locatifs : +5 061 €
Charges déductibles : -15 391 €
Résultat foncier Année 1 : -10 330 €(Déficit de 10 330 €)
Imputable sur revenu global : 10 330 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 591 €/an
Revenus locatifs : +5 061 €
Charges déductibles : -2 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 470 €/an
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 061 €15 393 €1 889 €-10 332 €10 332 €--
25 162 €2 543 €1 839 €2 619 €---
35 265 €2 492 €1 788 €2 773 €---
45 371 €2 439 €1 735 €2 932 €---
55 478 €2 384 €1 680 €3 094 €---
65 588 €2 326 €1 623 €3 261 €---
75 699 €2 267 €1 564 €3 432 €---
85 813 €2 206 €1 503 €3 607 €---
95 930 €2 143 €1 439 €3 787 €---
106 048 €2 078 €1 374 €3 971 €---
116 169 €2 010 €1 306 €4 159 €---
126 292 €1 939 €1 236 €4 353 €---
136 418 €1 867 €1 163 €4 552 €---
146 547 €1 791 €1 088 €4 755 €---
156 678 €1 713 €1 010 €4 964 €---
166 811 €1 633 €929 €5 178 €---
176 947 €1 549 €845 €5 398 €---
187 086 €1 463 €759 €5 624 €---
197 228 €1 373 €669 €5 855 €---
207 373 €1 280 €577 €6 092 €---
217 520 €1 184 €481 €6 336 €---
227 671 €1 085 €381 €6 586 €---
237 824 €982 €278 €6 842 €---
247 980 €875 €172 €7 105 €---
258 140 €765 €61 €7 375 €---
TOTAL162 099 €57 781 €27 386 €104 318 €10 332 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 100 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 318 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 063 €-3 100 €+4 163 €
2+1 063 €+786 €+277 €
3+1 063 €+832 €+231 €
4+1 063 €+880 €+183 €
5+1 063 €+928 €+135 €
6+1 063 €+978 €+85 €
7+1 063 €+1 030 €+33 €
8+1 063 €+1 082 €-19 €
9+1 063 €+1 136 €-73 €
10+1 063 €+1 191 €-128 €
11+1 063 €+1 248 €-185 €
12+1 063 €+1 306 €-243 €
13+1 063 €+1 365 €-302 €
14+1 063 €+1 427 €-364 €
15+1 063 €+1 489 €-426 €
16+1 063 €+1 554 €-491 €
17+1 063 €+1 619 €-556 €
18+1 063 €+1 687 €-624 €
19+1 063 €+1 757 €-694 €
20+1 063 €+1 828 €-765 €
21+1 063 €+1 901 €-838 €
22+1 063 €+1 976 €-913 €
23+1 063 €+2 053 €-990 €
24+1 063 €+2 132 €-1 069 €
25+1 063 €+2 212 €-1 149 €
Total+26 575 €+31 296 €+-4 721 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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