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Maison de ville

Bien expiré
VilleDun-sur-Auron (18)
Surface78m²
Coût Total67 320€
Loyer Annuel6 804€
Rentabilité10.11%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 756,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans le centre de Dun-sur-Auron, proche de toutes les commodités, cette maison comprend au rez-de-chaussée un couloir desservant un salon/salle à manger, une cuisine aménagée, une salle d'eau, un wc et une chambre. À l'étage, un palier dessert une grande chambre. Idéale pour un investissement locatif ou un premier achat ! Contactez-nous dès maintenant à l'agence IMMO HELLO pour une visite. Référence : 698

Ville : Dun-sur-Auron
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18130
Coordonnées : 46.882328, 2.568946
Total : 67 320€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 3 600€
Valeur du bien : 62 600€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.27€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6804€/an
Fourchette totale : 452€ - 710€/mois
Fourchette annuelle : 5430€ - 8526€/an
Rentabilité brute :10.11%
Fourchette de rentabilité :8.07% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :337,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :19,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 356,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 002,69€
Coût de l'assurance :5 722,20€
Taxe foncière : 680,40€/an
Soit par mois : 56,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 413,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans la chambre sous les combles
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - usure importante nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre sous les combles
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - papier peint daté nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'espace d'entrée avec carrelage et lambris
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600 €(46 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 350€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 70€/m² = 1050€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 200€
    Carrelage: 10 m² × 90€/m² = 900€, Lambris: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le carrelage)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Dun-sur-Auron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 804 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 229 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 849 €
Revenus locatifs : +6 804 €
Charges déductibles : -6 849 €
Résultat foncier Année 1 : -45 €(Déficit de 45 €)
Imputable sur revenu global : 45 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 249 €/an
Revenus locatifs : +6 804 €
Charges déductibles : -3 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 555 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 804 €6 852 €2 342 €-48 €48 €--
26 940 €3 190 €2 281 €3 750 €---
37 079 €3 127 €2 218 €3 952 €---
47 220 €3 061 €2 152 €4 159 €---
57 365 €2 993 €2 084 €4 372 €---
67 512 €2 923 €2 014 €4 589 €---
77 662 €2 850 €1 941 €4 813 €---
87 816 €2 774 €1 865 €5 041 €---
97 972 €2 696 €1 787 €5 276 €---
108 131 €2 615 €1 706 €5 516 €---
118 294 €2 531 €1 622 €5 763 €---
128 460 €2 444 €1 535 €6 016 €---
138 629 €2 354 €1 445 €6 275 €---
148 802 €2 261 €1 351 €6 541 €---
158 978 €2 164 €1 255 €6 814 €---
169 157 €2 064 €1 155 €7 093 €---
179 340 €1 960 €1 051 €7 380 €---
189 527 €1 853 €944 €7 674 €---
199 718 €1 742 €832 €7 976 €---
209 912 €1 626 €717 €8 286 €---
2110 110 €1 507 €598 €8 603 €---
2210 313 €1 383 €474 €8 929 €---
2310 519 €1 255 €346 €9 263 €---
2410 729 €1 123 €214 €9 606 €---
2510 944 €986 €76 €9 958 €---
TOTAL217 934 €60 335 €34 003 €157 600 €48 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 14 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 429 €-14 €+1 443 €
2+1 429 €+1 125 €+304 €
3+1 429 €+1 186 €+243 €
4+1 429 €+1 248 €+181 €
5+1 429 €+1 311 €+118 €
6+1 429 €+1 377 €+52 €
7+1 429 €+1 444 €-15 €
8+1 429 €+1 512 €-83 €
9+1 429 €+1 583 €-154 €
10+1 429 €+1 655 €-226 €
11+1 429 €+1 729 €-300 €
12+1 429 €+1 805 €-376 €
13+1 429 €+1 883 €-454 €
14+1 429 €+1 962 €-533 €
15+1 429 €+2 044 €-615 €
16+1 429 €+2 128 €-699 €
17+1 429 €+2 214 €-785 €
18+1 429 €+2 302 €-873 €
19+1 429 €+2 393 €-964 €
20+1 429 €+2 486 €-1 057 €
21+1 429 €+2 581 €-1 152 €
22+1 429 €+2 679 €-1 250 €
23+1 429 €+2 779 €-1 350 €
24+1 429 €+2 882 €-1 453 €
25+1 429 €+2 987 €-1 558 €
Total+35 725 €+47 280 €+-11 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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