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Batîsse en pierre

Bien expiré
VilleHauterives, Tersanne (26)
Surface275m²
Coût Total386 100€
Loyer Annuel34 668€
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+555€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 325 500 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 1 183,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante bâtisse mitoyenne alliant le cachet de la pierre à des prestations de qualité, sur une surface d'environ 275,56 m². Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un vaste hall d'entrée, une cuisine équipée fonctionnelle, une buanderie, un salon agrémenté d'un poêle à granulés, ainsi qu'une première chambre et une salle d'eau avec WC. À l'étage, un studio indépendant de près de 54 m², avec sa propre entrée et une terrasse privative, offre de belles possibilités. Ce niveau comprend également quatre grandes chambres (entre 19 m² et 26,5 m²), ainsi qu'une salle de bains. Le dernier étage propose un grenier aménageable de 126 m², laissant entrevoir un important potentiel d'extension ou de création d'espace supplémentaire. Côté annexes, la propriété dispose de plusieurs dépendances : caves, ateliers...Une piscine hors-sol vient parfaire l'ensemble. L'ensemble repose sur une parcelle de terrain d'environ 2,9 hectares. Toiture refaite - Source - Double vitrage - Volets roulants électriques - Chauffage poêle à granulés et radiateurs électriques - Microstation. Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite.Agence d'Hauterives [Coordonnées masquées]

Ville : Hauterives, Tersanne
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26390
Total : 386 100€
Prix d'acquisition : 325 500€
Travaux : 34 560€
Valeur du bien : 360 060€
Frais de notaire : 26 040€
Coût estimé : 26 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2889€/mois
Loyer annuel estimé : 34668€/an
Fourchette totale : 2203€ - 3788€/mois
Fourchette annuelle : 26438€ - 45460€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 098,8 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :302 170 €
Prix d'achat :325 500 €
Décote à l'achat :+23 330€ (+7.7%)
Marge achat-revente :-83 930€ (-27.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :386 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 932,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :112,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 045,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 772,28€
Coût de l'assurance :33 783,75€
Taxe foncière : 3 466,80€/an
Soit par mois : 288,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 889,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 334,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :554,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 560 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 560€
    Isolation combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Peinture des murs et plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hauterives, Tersanne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 668 €/an
Calcul : 2 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 386 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 351 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 467 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 722 €
Revenus locatifs : +34 668 €
Charges déductibles : -52 722 €
Résultat foncier Année 1 : -18 054 €(Déficit de 18 054 €)
Imputable sur revenu global : 18 054 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 162 €/an
Revenus locatifs : +34 668 €
Charges déductibles : -18 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 506 €/an
Prix d'achat du bien : 325 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 211 575 €(65% de 325 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 694 €/an
Calcul : 211 575 € × 3,636% = 7 694 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 668 €52 735 €13 357 €-18 067 €18 067 €--
235 361 €17 825 €13 007 €17 536 €---
336 069 €17 463 €12 644 €18 606 €---
436 790 €17 087 €12 269 €19 703 €---
537 526 €16 699 €11 881 €20 827 €---
638 276 €16 296 €11 478 €21 980 €---
739 042 €15 880 €11 061 €23 162 €---
839 823 €15 448 €10 630 €24 375 €---
940 619 €15 001 €10 183 €25 618 €---
1041 432 €14 538 €9 720 €26 893 €---
1142 260 €14 059 €9 241 €28 201 €---
1243 105 €13 563 €8 745 €29 543 €---
1343 967 €13 049 €8 231 €30 919 €---
1444 847 €12 517 €7 698 €32 330 €---
1545 744 €11 965 €7 147 €33 778 €---
1646 659 €11 395 €6 576 €35 264 €---
1747 592 €10 804 €5 985 €36 788 €---
1848 544 €10 191 €5 373 €38 352 €---
1949 515 €9 558 €4 739 €39 957 €---
2050 505 €8 901 €4 083 €41 604 €---
2151 515 €8 221 €3 403 €43 293 €---
2252 545 €7 518 €2 699 €45 028 €---
2353 596 €6 789 €1 970 €46 807 €---
2454 668 €6 034 €1 216 €48 634 €---
2555 761 €5 252 €434 €50 509 €---
TOTAL1 110 428 €348 786 €193 772 €761 642 €18 067 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 761 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 280 €-5 420 €+12 700 €
2+7 280 €+5 261 €+2 019 €
3+7 280 €+5 582 €+1 698 €
4+7 280 €+5 911 €+1 369 €
5+7 280 €+6 248 €+1 032 €
6+7 280 €+6 594 €+686 €
7+7 280 €+6 949 €+331 €
8+7 280 €+7 312 €-32 €
9+7 280 €+7 685 €-405 €
10+7 280 €+8 068 €-788 €
11+7 280 €+8 460 €-1 180 €
12+7 280 €+8 863 €-1 583 €
13+7 280 €+9 276 €-1 996 €
14+7 280 €+9 699 €-2 419 €
15+7 280 €+10 133 €-2 853 €
16+7 280 €+10 579 €-3 299 €
17+7 280 €+11 036 €-3 756 €
18+7 280 €+11 506 €-4 226 €
19+7 280 €+11 987 €-4 707 €
20+7 280 €+12 481 €-5 201 €
21+7 280 €+12 988 €-5 708 €
22+7 280 €+13 508 €-6 228 €
23+7 280 €+14 042 €-6 762 €
24+7 280 €+14 590 €-7 310 €
25+7 280 €+15 153 €-7 873 €
Total+182 000 €+228 492 €+-46 492 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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