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Vends hôtel particulier - 275m² - 12 pièces, 10 chambres - Nantes 44000

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface275m²
Coût Total439 170€
Loyer Annuel44 233€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+984€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 1 450,91 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garden, Cellar

Bienvenue dans votre nouvelle demeure à Nantes ! Découvrez cette magnifique maison de 275m², nichée au coeur de Nantes, dans le quartier prisé du code postal 44200. Avec ses 12 pièces et ses 10 chambres, cette maison est idéale pour une grande famille ou pour accueillir des amis. Imaginez-vous…

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Total : 439 170€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 8 250€
Valeur du bien : 407 250€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 3686€/mois
Loyer annuel estimé : 44233€/an
Fourchette totale : 2781€ - 4886€/mois
Fourchette annuelle : 33371€ - 58631€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 13.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 960 €/m²
Basé sur :1049 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 089 000 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-690 000€ (-63.4%)
Marge achat-revente :649 830€ (59.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :439 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 205,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :128,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 333,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :222 528,26€
Coût de l'assurance :38 427,37€
Taxe foncière : 4 423,31€/an
Soit par mois : 368,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 686,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 702,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :983,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 275 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 250 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 250€
    Isolation toiture/combles: 275 m² × 30€/m² = 8250€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 233 €/an
Calcul : 3 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 439 170 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 537 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 520 €
Revenus locatifs : +44 233 €
Charges déductibles : -29 520 €
Résultat foncier Année 1 : 14 714 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 270 €/an
Revenus locatifs : +44 233 €
Charges déductibles : -21 270 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 964 €/an
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 233 €29 534 €15 324 €14 699 €---
245 118 €20 884 €14 924 €24 234 €---
346 020 €20 470 €14 510 €25 550 €---
446 941 €20 041 €14 081 €26 900 €---
547 879 €19 597 €13 636 €28 283 €---
648 837 €19 136 €13 176 €29 701 €---
749 814 €18 659 €12 699 €31 154 €---
850 810 €18 165 €12 205 €32 645 €---
951 826 €17 654 €11 693 €34 173 €---
1052 863 €17 123 €11 163 €35 739 €---
1153 920 €16 574 €10 614 €37 346 €---
1254 998 €16 006 €10 045 €38 993 €---
1356 098 €15 416 €9 456 €40 682 €---
1457 220 €14 806 €8 846 €42 414 €---
1558 365 €14 174 €8 213 €44 191 €---
1659 532 €13 519 €7 559 €46 013 €---
1760 723 €12 841 €6 880 €47 882 €---
1861 937 €12 138 €6 177 €49 799 €---
1963 176 €11 410 €5 449 €51 766 €---
2064 439 €10 656 €4 695 €53 784 €---
2165 728 €9 875 €3 914 €55 853 €---
2267 043 €9 065 €3 105 €57 977 €---
2368 384 €8 227 €2 267 €60 156 €---
2469 751 €7 359 €1 399 €62 392 €---
2571 146 €6 460 €499 €64 687 €---
TOTAL1 416 800 €379 788 €222 528 €1 037 012 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 037 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 289 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 289 €+4 410 €+4 879 €
2+9 289 €+7 270 €+2 019 €
3+9 289 €+7 665 €+1 624 €
4+9 289 €+8 070 €+1 219 €
5+9 289 €+8 485 €+804 €
6+9 289 €+8 910 €+379 €
7+9 289 €+9 346 €-57 €
8+9 289 €+9 793 €-504 €
9+9 289 €+10 252 €-963 €
10+9 289 €+10 722 €-1 433 €
11+9 289 €+11 204 €-1 915 €
12+9 289 €+11 698 €-2 409 €
13+9 289 €+12 205 €-2 916 €
14+9 289 €+12 724 €-3 435 €
15+9 289 €+13 257 €-3 968 €
16+9 289 €+13 804 €-4 515 €
17+9 289 €+14 365 €-5 076 €
18+9 289 €+14 940 €-5 651 €
19+9 289 €+15 530 €-6 241 €
20+9 289 €+16 135 €-6 846 €
21+9 289 €+16 756 €-7 467 €
22+9 289 €+17 393 €-8 104 €
23+9 289 €+18 047 €-8 758 €
24+9 289 €+18 718 €-9 429 €
25+9 289 €+19 406 €-10 117 €
Total+232 225 €+311 104 €+-78 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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