Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

CENTRE VILLE

VilleOloron-Sainte-Marie (64)
Surface40m²
Coût Total84 160€
Loyer Annuel5 925€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif, Jardin

Situé en plein coeur du centre ville d'Oloron, au 4ème étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement T2 d'environ 40m2 séduira par son emplacement privilégié et sa magnifique vue dégagée avec en toile de fond les Pyrénées, offrant un cadre de vie lumineux et apaisant au quotidien.

L'appartement se compose d'un salon, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains ainsi que d'une chambre. Des travaux sont à prévoir, laissant libre cours à votre imagination pour révéler tout le potentiel de ce bien et créer un véritable cocon à votre image.

Ce bien est vendu avec un grenier, idéal pour le stockage, ainsi qu'une place de parking privative, un véritable atout en centre-ville.

Une belle opportunité pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/oloron-sainte-marie-64400/agence-immobiliere/foncia-transaction-oloron-sainte-marie-1145

Ville : Oloron-Sainte-Marie
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64400
Coordonnées : 43.189665, -0.609648
Total : 84 160€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 23 680€
Valeur du bien : 79 680€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 494€/mois
Loyer annuel estimé : 5925€/an
Fourchette totale : 396€ - 616€/mois
Fourchette annuelle : 4749€ - 7392€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 330,52 €/m²
Basé sur :162 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 221 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :+2 779€ (+5.2%)
Marge achat-revente :-30 939€ (-58.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :422,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :23,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 446,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 508,42€
Coût de l'assurance :7 153,60€
Taxe foncière : 592,46€/an
Soit par mois : 49,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 495,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante dans une chambre, rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 680 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:880€
    Peinture 22 m²: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement peinture et revêtement de sol 10 m²: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oloron-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 925 €/an
Calcul : 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 160 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 484 €
Revenus locatifs : +5 925 €
Charges déductibles : -27 484 €
Résultat foncier Année 1 : -21 559 €(Déficit de 21 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 159 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 804 €/an
Revenus locatifs : +5 925 €
Charges déductibles : -3 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 121 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 159.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 925 €27 487 €2 928 €-21 562 €21 400 €162 €162 €
26 043 €3 730 €2 852 €2 313 €---
36 164 €3 651 €2 772 €2 513 €---
46 287 €3 569 €2 690 €2 718 €---
56 413 €3 484 €2 605 €2 929 €---
66 541 €3 396 €2 517 €3 145 €---
76 672 €3 305 €2 426 €3 367 €---
86 805 €3 210 €2 332 €3 595 €---
96 942 €3 112 €2 234 €3 829 €---
107 080 €3 011 €2 132 €4 069 €---
117 222 €2 906 €2 027 €4 316 €---
127 366 €2 797 €1 919 €4 569 €---
137 514 €2 685 €1 806 €4 829 €---
147 664 €2 568 €1 689 €5 096 €---
157 817 €2 447 €1 569 €5 370 €---
167 974 €2 322 €1 443 €5 652 €---
178 133 €2 192 €1 314 €5 941 €---
188 296 €2 058 €1 180 €6 238 €---
198 462 €1 919 €1 041 €6 543 €---
208 631 €1 775 €897 €6 856 €---
218 804 €1 626 €747 €7 178 €---
228 980 €1 471 €593 €7 508 €---
239 159 €1 311 €433 €7 848 €---
249 342 €1 146 €267 €8 197 €---
259 529 €974 €95 €8 555 €---
TOTAL189 767 €88 154 €42 508 €101 613 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 244 €-6 420 €+7 664 €
2+1 244 €+645 €+599 €
3+1 244 €+754 €+490 €
4+1 244 €+815 €+429 €
5+1 244 €+879 €+365 €
6+1 244 €+944 €+300 €
7+1 244 €+1 010 €+234 €
8+1 244 €+1 079 €+165 €
9+1 244 €+1 149 €+95 €
10+1 244 €+1 221 €+23 €
11+1 244 €+1 295 €-51 €
12+1 244 €+1 371 €-127 €
13+1 244 €+1 449 €-205 €
14+1 244 €+1 529 €-285 €
15+1 244 €+1 611 €-367 €
16+1 244 €+1 695 €-451 €
17+1 244 €+1 782 €-538 €
18+1 244 €+1 871 €-627 €
19+1 244 €+1 963 €-719 €
20+1 244 €+2 057 €-813 €
21+1 244 €+2 153 €-909 €
22+1 244 €+2 252 €-1 008 €
23+1 244 €+2 354 €-1 110 €
24+1 244 €+2 459 €-1 215 €
25+1 244 €+2 567 €-1 323 €
Total+31 100 €+30 484 €+616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →