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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAunay-sous-Auneau (28)
Surface168m²
Coût Total309 830€
Loyer Annuel21 997€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 398,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, Cheminée, Salon (total 28,5 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Dans un village dynamique à 10 minutes d’Auneau et 20 minutes de Dourdan, venez visiter cette belle maison ancienne bien entretenue. Au rez de chaussée, vous trouverez une grande cuisine donnant accès à l’extérieur, une salle à manger, un salon de 28 m2 environ, une chambre et une salle d’eau. À l’étage, le pallier dessert : trois chambres dont une avec mezzanine et une avec placard, une grande pièce de 25 m2 et une salle d’eau avec toilettes. L’extérieur comprend une belle cour de 138 m2, pavée et arborée, un grand garage et une belle cave voutée complètent ce bien.

Ville : Aunay-sous-Auneau
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28700
Coordonnées : 48.436970, 1.816844
Total : 309 830€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 56 030€
Valeur du bien : 291 030€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 10.91€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 13.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1833€/mois
Loyer annuel estimé : 21997€/an
Fourchette totale : 1486€ - 2261€/mois
Fourchette annuelle : 17830€ - 27138€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 112,68 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :354 930 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-119 930€ (-33.8%)
Marge achat-revente :45 100€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 534,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :90,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 624,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 524,53€
Coût de l'assurance :27 110,12€
Taxe foncière : 2 199,71€/an
Soit par mois : 183,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 833,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 808,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la douche, carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 030 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 940€
    Isolation toiture/combles: 168 m² × 80€/m² = 13440€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:14 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 190€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 65€/m² = 390€, Lavabo: 300€, Douche: 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 300€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aunay-sous-Auneau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 997 €/an
Calcul : 1 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 830 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 084 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 714 €
Revenus locatifs : +21 997 €
Charges déductibles : -69 714 €
Résultat foncier Année 1 : -47 717 €(Déficit de 47 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 684 €/an
Revenus locatifs : +21 997 €
Charges déductibles : -13 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26317.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 997 €69 724 €10 410 €-47 727 €21 400 €26 327 €26 327 €
222 437 €13 418 €10 134 €9 019 €--17 308 €
322 886 €13 132 €9 848 €9 754 €--7 554 €
423 344 €12 836 €9 552 €10 507 €---
523 810 €12 530 €9 246 €11 280 €---
624 287 €12 213 €8 929 €12 073 €---
724 772 €11 886 €8 602 €12 886 €---
825 268 €11 547 €8 263 €13 721 €---
925 773 €11 196 €7 912 €14 577 €---
1026 289 €10 834 €7 550 €15 455 €---
1126 814 €10 459 €7 174 €16 356 €---
1227 351 €10 070 €6 786 €17 280 €---
1327 898 €9 669 €6 385 €18 229 €---
1428 456 €9 253 €5 969 €19 202 €---
1529 025 €8 824 €5 540 €20 201 €---
1629 605 €8 379 €5 095 €21 226 €---
1730 197 €7 919 €4 635 €22 278 €---
1830 801 €7 443 €4 159 €23 358 €---
1931 417 €6 951 €3 667 €24 466 €---
2032 046 €6 442 €3 157 €25 604 €---
2132 687 €5 915 €2 631 €26 772 €---
2233 340 €5 370 €2 086 €27 971 €---
2334 007 €4 806 €1 522 €29 201 €---
2434 687 €4 222 €938 €30 465 €---
2535 381 €3 619 €335 €31 762 €---
TOTAL704 574 €288 657 €150 525 €415 917 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 415 917 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 619 €-6 420 €+11 039 €
2+4 619 €0 €+4 619 €
3+4 619 €0 €+4 619 €
4+4 619 €+886 €+3 733 €
5+4 619 €+3 384 €+1 235 €
6+4 619 €+3 622 €+997 €
7+4 619 €+3 866 €+753 €
8+4 619 €+4 116 €+503 €
9+4 619 €+4 373 €+246 €
10+4 619 €+4 636 €-17 €
11+4 619 €+4 907 €-288 €
12+4 619 €+5 184 €-565 €
13+4 619 €+5 469 €-850 €
14+4 619 €+5 761 €-1 142 €
15+4 619 €+6 060 €-1 441 €
16+4 619 €+6 368 €-1 749 €
17+4 619 €+6 683 €-2 064 €
18+4 619 €+7 007 €-2 388 €
19+4 619 €+7 340 €-2 721 €
20+4 619 €+7 681 €-3 062 €
21+4 619 €+8 032 €-3 413 €
22+4 619 €+8 391 €-3 772 €
23+4 619 €+8 760 €-4 141 €
24+4 619 €+9 139 €-4 520 €
25+4 619 €+9 529 €-4 910 €
Total+115 475 €+124 775 €+-9 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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