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Appartement 3 pièces 106 m²

VilleNuits-Saint-Georges (21)
Surface106m²
Coût Total224 720€
Loyer Annuel12 856€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 594,34 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 106 m²

NUITS SAINT GEORGES Appartement de 106 m² idéalement situé à deux pas du centre ville. Vous serez séduit par sa belle pièce de vie de 36 m², baignée de lumière, avec accès direct à une cour agréable. L'appartement offre 4 pièces principales aux volumes généreux, idéales pour une vie de famille ou un investissement de qualité. Vous bénéficierez également d'une cave voutée idéale pour le stockage ou les amateurs de vin. Chauffage au gaz. Petite copropriété de 6 lots, sans charges : un véritable atout ! Votre contact Hélène Pinheiro

Votre conseiller IMMOLYS Nuits-Saint-Georges : Hélène PINHEIRO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 794350595 RCP ACI26373

Surface : 106 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/03/2025

Consommation énergie primaire : 160 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 154.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 355 € et 4 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nuits-Saint-Georges
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21700
Coordonnées : 47.162346, 4.926234
Total : 224 720€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 211 200€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 7.93€ - 12.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1071€/mois
Loyer annuel estimé : 12856€/an
Fourchette totale : 841€ - 1365€/mois
Fourchette annuelle : 10089€ - 16380€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 779,82 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :188 661 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-19 661€ (-10.4%)
Marge achat-revente :-36 059€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 097,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 163,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 521,81€
Coût de l'assurance :19 663,00€
Taxe foncière : 1 285,56€/an
Soit par mois : 107,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 071,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage et entretien
Nettoyage des dalles de la terrasse et traitement des salissures
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Terrasse - Nettoyage et entretien:150€
    Nettoyage terrasse: 15 m² × 10€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nuits-Saint-Georges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 856 €/an
Calcul : 1 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 787 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 286 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 525 €
Revenus locatifs : +12 856 €
Charges déductibles : -51 525 €
Résultat foncier Année 1 : -38 670 €(Déficit de 38 670 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 270 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 325 €/an
Revenus locatifs : +12 856 €
Charges déductibles : -9 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17269.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 856 €51 532 €7 260 €-38 677 €21 400 €17 277 €17 277 €
213 113 €9 136 €7 064 €3 977 €--13 300 €
313 375 €8 934 €6 861 €4 441 €--8 859 €
413 642 €8 724 €6 652 €4 918 €--3 940 €
513 915 €8 508 €6 436 €5 408 €---
614 194 €8 284 €6 212 €5 909 €---
714 478 €8 053 €5 981 €6 424 €---
814 767 €7 815 €5 743 €6 952 €---
915 062 €7 568 €5 496 €7 494 €---
1015 364 €7 313 €5 241 €8 050 €---
1115 671 €7 050 €4 978 €8 621 €---
1215 984 €6 778 €4 706 €9 206 €---
1316 304 €6 497 €4 425 €9 807 €---
1416 630 €6 207 €4 135 €10 423 €---
1516 963 €5 907 €3 835 €11 055 €---
1617 302 €5 597 €3 525 €11 705 €---
1717 648 €5 277 €3 205 €12 371 €---
1818 001 €4 946 €2 874 €13 054 €---
1918 361 €4 605 €2 533 €13 756 €---
2018 728 €4 252 €2 180 €14 477 €---
2119 103 €3 887 €1 815 €15 216 €---
2219 485 €3 510 €1 438 €15 975 €---
2319 875 €3 120 €1 048 €16 754 €---
2420 272 €2 718 €646 €17 554 €---
2520 677 €2 302 €230 €18 375 €---
TOTAL411 769 €198 524 €104 522 €213 245 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 700 €-6 420 €+9 120 €
2+2 700 €0 €+2 700 €
3+2 700 €0 €+2 700 €
4+2 700 €0 €+2 700 €
5+2 700 €+440 €+2 260 €
6+2 700 €+1 773 €+927 €
7+2 700 €+1 927 €+773 €
8+2 700 €+2 086 €+614 €
9+2 700 €+2 248 €+452 €
10+2 700 €+2 415 €+285 €
11+2 700 €+2 586 €+114 €
12+2 700 €+2 762 €-62 €
13+2 700 €+2 942 €-242 €
14+2 700 €+3 127 €-427 €
15+2 700 €+3 317 €-617 €
16+2 700 €+3 511 €-811 €
17+2 700 €+3 711 €-1 011 €
18+2 700 €+3 916 €-1 216 €
19+2 700 €+4 127 €-1 427 €
20+2 700 €+4 343 €-1 643 €
21+2 700 €+4 565 €-1 865 €
22+2 700 €+4 792 €-2 092 €
23+2 700 €+5 026 €-2 326 €
24+2 700 €+5 266 €-2 566 €
25+2 700 €+5 513 €-2 813 €
Total+67 500 €+63 974 €+3 526 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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