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Maison à vendre

VilleBlanc-Mesnil (93)
Surface93m²
Coût Total270 680€
Loyer Annuel20 910€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 2 247,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Pas de balcon

L'agence INVEST IMMO vous propose cette charmante maison située dans un quartier résidentiel recherché du Blanc-Mesnil. D'une superficie de 93 m² habitable et d'un accès pour plusieurs véhicules, cette maison offre de nombreuses possibilités d'aménagement. Actuellement elle est composé de : séjour, salle à manger, 2 cuisines, 3 chambres et 3 salles d'eau. Vous serez séduit par sa localisation à deux pas des commerces et transports au cœur d'un secteur en plein essor. Ne manquez pas cette opportunité rare dans un secteur recherché ! Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Ville : Blanc-Mesnil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93150
Coordonnées : 48.921812, 2.475751
Blanc-Mesnil
RER B
Total : 270 680€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 44 960€
Valeur du bien : 253 960€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 25.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1743€/mois
Loyer annuel estimé : 20910€/an
Fourchette totale : 1286€ - 2360€/mois
Fourchette annuelle : 15436€ - 28326€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 846,15 €/m²
Basé sur :149 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 692 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-148 692€ (-41.6%)
Marge achat-revente :87 012€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 355,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :78,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 434,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 846,36€
Coût de l'assurance :23 684,50€
Taxe foncière : 2 091,01€/an
Soit par mois : 174,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 742,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 608,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 960 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salle à manger:480€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc-Mesnil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 910 €/an
Calcul : 1 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 947 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 353 €
Revenus locatifs : +20 910 €
Charges déductibles : -57 353 €
Résultat foncier Année 1 : -36 443 €(Déficit de 36 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 043 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 393 €/an
Revenus locatifs : +20 910 €
Charges déductibles : -12 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 517 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15043.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 910 €57 362 €9 364 €-36 452 €21 400 €15 052 €15 052 €
221 328 €12 157 €9 119 €9 171 €--5 881 €
321 755 €11 903 €8 865 €9 852 €---
422 190 €11 640 €8 601 €10 550 €---
522 634 €11 367 €8 329 €11 266 €---
623 086 €11 085 €8 047 €12 001 €---
723 548 €10 793 €7 755 €12 755 €---
824 019 €10 491 €7 452 €13 529 €---
924 500 €10 177 €7 139 €14 322 €---
1024 990 €9 853 €6 814 €15 137 €---
1125 489 €9 517 €6 478 €15 972 €---
1225 999 €9 169 €6 131 €16 830 €---
1326 519 €8 809 €5 770 €17 710 €---
1427 049 €8 435 €5 397 €18 614 €---
1527 590 €8 049 €5 011 €19 541 €---
1628 142 €7 649 €4 611 €20 493 €---
1728 705 €7 235 €4 196 €21 471 €---
1829 279 €6 805 €3 767 €22 474 €---
1929 865 €6 361 €3 323 €23 504 €---
2030 462 €5 901 €2 862 €24 561 €---
2131 071 €5 424 €2 386 €25 647 €---
2231 693 €4 931 €1 892 €26 762 €---
2332 327 €4 420 €1 381 €27 907 €---
2432 973 €3 891 €852 €29 083 €---
2533 633 €3 343 €304 €30 290 €---
TOTAL669 757 €256 766 €135 846 €412 991 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 412 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 391 €-6 420 €+10 811 €
2+4 391 €0 €+4 391 €
3+4 391 €+1 191 €+3 200 €
4+4 391 €+3 165 €+1 226 €
5+4 391 €+3 380 €+1 011 €
6+4 391 €+3 600 €+791 €
7+4 391 €+3 827 €+564 €
8+4 391 €+4 059 €+332 €
9+4 391 €+4 297 €+94 €
10+4 391 €+4 541 €-150 €
11+4 391 €+4 792 €-401 €
12+4 391 €+5 049 €-658 €
13+4 391 €+5 313 €-922 €
14+4 391 €+5 584 €-1 193 €
15+4 391 €+5 862 €-1 471 €
16+4 391 €+6 148 €-1 757 €
17+4 391 €+6 441 €-2 050 €
18+4 391 €+6 742 €-2 351 €
19+4 391 €+7 051 €-2 660 €
20+4 391 €+7 368 €-2 977 €
21+4 391 €+7 694 €-3 303 €
22+4 391 €+8 029 €-3 638 €
23+4 391 €+8 372 €-3 981 €
24+4 391 €+8 725 €-4 334 €
25+4 391 €+9 087 €-4 696 €
Total+109 775 €+123 897 €+-14 122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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